Ακίνητα: Φρένο στις απότομες αυξήσεις – Πού «φουσκώνουν» οι τιμές και πού πέφτουν

Η ελληνική αγορά κατοικίας εισέρχεται σταδιακά σε μια φάση εξισορρόπησης, καθώς η έντονη ανοδική τροχιά των προηγούμενων ετών δίνει τη θέση της σε μια αισθητά πιο ήπια αυξητική τάση. Τα στοιχεία Σεπτεμβρίου δείχνουν ότι οι ζητούμενες τιμές παρουσιάζουν σαφή δείγματα σταθεροποίησης, εικόνα που επιβεβαιώνεται από την καταγραφή της KTIRIO ACT σε περίπου 307.000 ενεργές αγγελίες σε Αττική, περιφέρεια και νησιά, σε συνδυασμό με τις τελευταίες επίσημες στατιστικές.

Αποκλιμάκωση των ρυθμών αύξησης

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το δεύτερο τρίμηνο του 2026, η ετήσια αύξηση στις τιμές των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 5,5%, καταγράφοντας αισθητή επιβράδυνση σε σύγκριση με το 8,3% του 2025 και το 9,1% του 2024. Η δυναμική της ανόδου μετατοπίζεται πλέον εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, καθώς η περιφέρεια καταγράφει ετήσια αύξηση 7,1%, την ώρα που η Αθήνα κινείται στο 5,0% και η Θεσσαλονίκη στο 4,7%.

Παράλληλα, τα νεόδμητα ακίνητα έως πέντε ετών ακρίβυναν κατά 6,2%, ενώ τα παλαιότερα σημείωσαν άνοδο 5,0%. Την ίδια κατεύθυνση αποτυπώνουν και τα στοιχεία της ιδιωτικής αγοράς, όπου οι ζητούμενες τιμές πώλησης αυξήθηκαν κατά 6,1% πανελλαδικά και 5,3% στην Αττική, ενώ στα πραγματικά μισθώματα η αύξηση περιορίστηκε στο 3,8% και 4,3% αντίστοιχα.

Η πολυδιάστατη εικόνα της Αττικής

Στο λεκανοπέδιο της Αττικής διαμορφώνεται μια αγορά πολλών ταχυτήτων, με τις διάμεσες ζητούμενες τιμές να κυμαίνονται από 8,8 έως 14,0 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για τα ενοίκια και από 2.240 έως 4.480 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για τις πωλήσεις. Τα Νότια Προάστια διατηρούν τα σκήπτρα της ακριβότερης ζώνης και στις δύο κατηγορίες. Τα Βόρεια Προάστια ακολουθούν στη δεύτερη θέση όσον αφορά τις τιμές πώλησης με 3.760 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, αλλά υποχωρούν στην τρίτη θέση στα ενοίκια.

Αντίθετα, το Κέντρο της Αθήνας κινείται αντίστροφα, καθώς φιγουράρει στη δεύτερη θέση των μισθωμάτων με 13,0 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταλαμβάνοντας μόλις την πέμπτη θέση στις τιμές πώλησης με 2.660 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτή η ιδιαιτερότητα καθιστά το Κέντρο της Αθήνας την περιοχή με την υψηλότερη ενδεικτική ακαθάριστη απόδοση ενοικίου στην Αττική, η οποία φτάνει το 5,9%, όταν στα Νότια και Βόρεια Προάστια κυμαίνεται μεταξύ 3,7% και 3,8%.

Το «κενό» μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών

Ιδιαίτερα αποκαλυπτική είναι η απόσταση που χωρίζει τις προσδοκίες των ιδιοκτητών από την πραγματικότητα των τελικών συμφωνιών. Η σύγκριση της διάμεσης ζητούμενης τιμής των αγγελιών με τα πραγματικά ενοίκια που υπογράφηκαν εντός του 2026 αποκαλύπτει μια απόκλιση που ξεκινά από 16% στα Βόρεια Προάστια, φτάνει το 30% στη Θεσσαλονίκη και εκτοξεύεται στο 33% στο Κέντρο της Αθήνας. Αυτό το άνοιγμα συνιστά το ουσιαστικό περιθώριο διαπραγμάτευσης, το οποίο πιέζει την αγορά σε σταδιακή προσαρμογή. Ως αποτέλεσμα, καταγράφεται κύμα διορθώσεων, καθώς το 4,5% των αγγελιών ενοικίασης και το 1,4% των πωλήσεων στην Αττική διατίθενται πλέον με μειωμένες τιμές. Τα υψηλότερα ποσοστά παρατηρούνται στα Δυτικά Προάστια με 6,6% και στο Κέντρο της Αθήνας με 5,9%, σημειώνοντας κατακόρυφη αύξηση σε σχέση με το 2,4% του Αυγούστου. Στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό στα ενοίκια διαμορφώνεται στο 5,7%, ενώ σταθεροποιητικές τάσεις με οριακές διακυμάνσεις καταγράφονται και σε επιμέρους γειτονιές όπως το Παγκράτι, η Γλυφάδα και το Μαρούσι.

Τιμές στην υπόλοιπη επικράτεια

Εκτός των ορίων της Αττικής, οι τιμές παρουσιάζουν έντονες διακυμάνσεις, με ορισμένες τουριστικές περιοχές να ξεπερνούν ακόμη και το Κέντρο της Αθήνας. Ο νομός Χανίων με 3.250 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και η Καλαμάτα με 3.030 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κινούνται σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα τιμών πώλησης, ενώ στις Κυκλάδες οι τιμές αγγίζουν τα 4.390 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, προσεγγίζοντας τα επίπεδα των Νοτίων Προαστίων. Τα Δωδεκάνησα διαμορφώνονται στα 2.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ η Θεσσαλονίκη κινείται στα 2.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στην αγορά και στα 10,0 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο στο ενοίκιο. Στις περισσότερες μεγάλες επαρχιακές πόλεις, όπως η Πάτρα, η Λάρισα, ο Βόλος και τα Ιωάννινα, οι τιμές πώλησης κυμαίνονται μεταξύ 1.700 και 2.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τα ενοίκια να συγκλίνουν στα 9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στο κάτω άκρο της κλίμακας βρίσκονται η Λαμία με 890 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και οι Σέρρες με 1.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Πίεση στα προσιτά ενοίκια και επιπλωμένα ακίνητα

Η ζήτηση στην αγορά μισθώσεων εμφανίζεται εξαιρετικά ασύμμετρη, καθώς η συντριπτική πλειονότητα των ενδιαφερομένων στρέφεται στις οικονομικότερες επιλογές. Στο Κέντρο της Αθήνας, κάθε διαθέσιμη κατοικία με ενοίκιο έως 600 ευρώ συγκεντρώνει κατά μέσο όρο 20,8 αναζητήσεις και 3,9 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, τη στιγμή που για ακίνητα με μίσθωμα άνω των 1.500 ευρώ οι αντίστοιχοι δείκτες πέφτουν στο 4,3 και 0,6. Η πίεση στα φθηνά ακίνητα γίνεται ακόμη πιο έντονη στα Βόρεια Προάστια, όπου καταγράφονται 281,7 αναζητήσεις για κάθε διαθέσιμο ακίνητο με ενοίκιο κάτω των 600 ευρώ. Παράλληλα, τα επιπλωμένα ακίνητα στην Αττική επιβαρύνονται με σημαντικά υψηλότερο ενοίκιο που φτάνει έως και το +53%, γεγονός που εξηγεί γιατί στον Δήμο Αθηναίων το 40,2% των κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση προσφέρεται πλέον πλήρως εξοπλισμένο.

Κατασκευές, θεσμικές αλλαγές και ευρωπαϊκό πλαίσιο

Την ίδια ώρα, η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζει σημαντική ανάκαμψη. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τον Ιούνιο του 2026, εκδόθηκαν 3.118 οικοδομικές άδειες, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 21,5%, ενώ ο όγκος της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας ενισχύθηκε κατά 22,7%, διαμορφώνοντας τη συνολική αύξηση των αδειών στο 10,1% για το δωδεκάμηνο Ιουλίου 2025 – Ιουνίου 2026. Σε θεσμικό επίπεδο, με απόφαση της ΑΑΔΕ μετατίθεται για την 1η Ιουλίου 2027 η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού, η οποία αρχικά είχε προγραμματιστεί για την 1η Οκτωβρίου 2026. Τέλος, η τάση ήπιας ανόδου των τιμών στην Ελλάδα ευθυγραμμίζεται με την ευρύτερη εικόνα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπου σύμφωνα με τη Eurostat οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,7% σε ετήσια βάση το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: newmoney.gr | Photo © EUROKINISSI