«Ανακαίνιση Κατοικίας»: Τι ισχύει για κλειστά ακίνητα και αυθαίρετα έως τις 30 Σεπτεμβρίου;

Παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 έχει δοθεί για την έκδοση Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας στη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», αποκλειστικά για τις κλειστές κατοικίες, δίνοντας επιπλέον χρόνο στους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να ανακαινίσουν τα ακίνητά τους.

Όμως, πριν από την ανακαίνιση ενός παλιού ακινήτου, υπάρχει ένα σημαντικό ζήτημα: είναι το ακίνητο πολεοδομικά νόμιμο ή υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν;

Το ερώτημα αφορά ιδιαίτερα τις παλιές κατοικίες, αφού για την ένταξη στη δράση απαιτείται, μεταξύ άλλων, η κατοικία να υφίσταται νόμιμα και να διαθέτει οικοδομική άδεια που έχει εκδοθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990 ή άλλο αντίστοιχο νομιμοποιητικό στοιχείο.

Πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν ότι στο ακίνητό τους υπάρχει κάποια πολεοδομική παράβαση και το διαπιστώνουν όταν γίνει έλεγχος από μηχανικό. Για αυτό, όσοι ενδιαφέρονται να ανακαινίσουν το ακίνητό τους θα πρέπει να αξιοποιήσουν τον χρόνο που έχουν στη διάθεσή τους, να ελέγξουν τη νομιμότητα του κτιρίου και, όπου απαιτείται και επιτρέπεται, να προχωρήσουν έγκαιρα στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

1. Τι αφορά η παράταση έως τις 30 Σεπτεμβρίου;

Η παράταση αφορά τη δυνατότητα έκδοσης Βεβαίωσης Επιλεξιμότητας έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026 μόνο για τις κλειστές κατοικίες. Παράλληλα, καταργείται ο περιορισμός χρηματοδότησης μόνο μίας κλειστής κατοικίας, παρέχοντας τη δυνατότητα υποβολής αίτησης χρηματοδότησης και για περισσότερες από μία κλειστές κατοικίες κατά το δεύτερο στάδιο της δράσης. Η παράταση δίνει επομένως μία σημαντική ευκαιρία στους ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων να προετοιμαστούν εγκαίρως.

2. Γιατί πρέπει να ελέγξω το ακίνητο για αυθαίρετα πριν την ανακαίνιση;

Γιατί βασική προϋπόθεση του προγράμματος είναι η κατοικία να υφίσταται νόμιμα και να μην έχει κριθεί κατεδαφιστέα. Η νομιμότητα δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένη μόνο επειδή υπάρχει συμβόλαιο ή το ακίνητο είναι δηλωμένο στο Ε9. Για την επιβεβαίωση των σχετικών προϋποθέσεων, στο στάδιο υποβολής και αξιολόγησης της αίτησης χρηματοδότησης λαμβάνονται υπόψη και τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Επομένως, ο πολεοδομικός έλεγχος είναι σημαντικό να προηγείται των εργασιών ανακαίνισης.

3. Πώς μπορώ να ξέρω αν το σπίτι μου έχει αυθαίρετα;

Ο ασφαλής τρόπος είναι ο έλεγχος από μηχανικό και η σύγκριση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας. Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να συγκεντρώσει το συμβόλαιο, τα σχέδια που το συνοδεύουν, την οικοδομική άδεια και τις εγκεκριμένες κατόψεις, καθώς και τυχόν παλαιότερες δηλώσεις τακτοποίησης. Γίνεται δηλαδή μία διασταύρωση τριών στοιχείων: οικοδομική άδεια – συμβόλαιο – πραγματική κατάσταση.

4. Ποια είναι τα «κρυφά αυθαίρετα» που συχνά δεν γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες;

Οι αυθαιρεσίες δεν αφορούν μόνο διαμερίσματα και πολυκατοικίες. Πολύ συχνά εντοπίζονται σε παλιές μονοκατοικίες που έχουν δεχθεί μεταγενέστερες προσθήκες και αλλαγές. Χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι η προσθήκη δωματίου, κουζίνας ή λουτρού, οι εξωτερικές αποθήκες και τα λεβητοστάσια, τα στέγαστρα, οι κλεισμένες βεράντες, η μετατροπή βοηθητικών χώρων σε κατοικία και οι επεκτάσεις του αρχικού κτιρίου που δεν προβλέπονται στην οικοδομική άδεια. Υπάρχουν επίσης παλιά κτίσματα για τα οποία πρέπει να διερευνηθεί αν υπάρχει οικοδομική άδεια ή άλλο στοιχείο που αποδεικνύει τη νομιμότητά τους.

Στις πολυκατοικίες συναντώνται συχνά κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, πατάρια, αλλαγές στις διαστάσεις ή στη διαμερισμάτωση, επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους και αλλαγές χρήσης υπογείων ή αποθηκών.

Για αυτό ο έλεγχος δεν περιορίζεται στα τετραγωνικά μέτρα. Ο μηχανικός συγκρίνει το κτίσμα που υπάρχει σήμερα με την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, ώστε να διαπιστώσει ποιες κατασκευές είναι νόμιμες και ποιες χρειάζονται πολεοδομική διερεύνηση ή τακτοποίηση.

5. Αγόρασα το ακίνητο με συμβόλαιο. Μπορεί παρ’ όλα αυτά να έχει αυθαίρετα;

Ναι. Ιδιαίτερα στις παλαιότερες μεταβιβάσεις, ο έλεγχος της πολεοδομικής νομιμότητας δεν γινόταν με τον τρόπο που απαιτείται σήμερα. Έτσι μεταβιβάστηκαν ακίνητα με πολεοδομικές παραβάσεις, χωρίς ο αγοραστής να γνωρίζει την ύπαρξή τους.

Είναι επίσης πιθανό η αυθαιρεσία να έγινε από τον κατασκευαστή ή από προηγούμενο ιδιοκτήτη. Για παράδειγμα, μπορεί να έκλεισε ένας ημιυπαίθριος, να δημιουργήθηκε ένα πατάρι, να επεκτάθηκε ένα διαμέρισμα ή ένα υπόγειο που στην άδεια εμφανίζεται ως αποθήκη να χρησιμοποιείται σήμερα ως κατοικία. Επομένως, το γεγονός ότι υπάρχει συμβόλαιο και ότι το ακίνητο δηλώνεται κανονικά στο Ε9 δεν σημαίνει απαραίτητα ότι συμφωνεί με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας.

6. Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να είναι περισσότερο προσεκτικοί;

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στα παλιά σπίτια και στις μονοκατοικίες που έχουν κατασκευαστεί ή επεκταθεί σταδιακά μέσα στα χρόνια, καθώς και στα ακίνητα που παρέμεναν κλειστά για μεγάλο διάστημα.

Πολλές φορές ένα παλιό σπίτι ξεκίνησε ως μικρότερο κτίσμα και στη συνέχεια προστέθηκε ένα δωμάτιο, μία κουζίνα, ένα λουτρό, μία αποθήκη ή άλλος βοηθητικός χώρος, χωρίς ο σημερινός ιδιοκτήτης να γνωρίζει αν είχε εκδοθεί η απαιτούμενη άδεια.

Ανάλογη προσοχή χρειάζεται στα ακίνητα από κληρονομιά, όπου ο κληρονόμος συχνά δεν γνωρίζει τι κατασκευάστηκε από τους προηγούμενους ιδιοκτήτες, αλλά και στα παλιά διαμερίσματα που μεταβιβάστηκαν χωρίς τον πολεοδομικό έλεγχο που απαιτείται σήμερα.

7. Τι γίνεται αν δεν βρίσκονται τα σχέδια της οικοδομικής άδειας;

Η απώλεια ενός παλιού φακέλου οικοδομικής άδειας δεν είναι ασυνήθιστη. Όταν τα απαιτούμενα σχέδια δεν υπάρχουν στο αρχείο της αρμόδιας Υπηρεσίας Δόμησης, ο μηχανικός θα εξετάσει τη διαδικασία που απαιτείται για την ανασύσταση του φακέλου. Τα νομιμοποιητικά στοιχεία είναι απαραίτητα για τη σύγκριση με τη σημερινή κατάσταση του κτιρίου και τη διαπίστωση τυχόν πολεοδομικών παραβάσεων.

8. Αν διαπιστωθεί αυθαιρεσία, μπορεί να τακτοποιηθεί;

Αυτό εξαρτάται από το είδος της παράβασης, τον χρόνο κατασκευής της, την κατηγορία στην οποία υπάγεται και τη θέση του ακινήτου. Δεν αντιμετωπίζονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές με τον ίδιο τρόπο, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις τίθενται περιορισμοί ή απαγορεύεται η υπαγωγή. Απαιτείται επομένως έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος θα εξετάσει την οικοδομική άδεια, την πραγματική κατάσταση, τον χρόνο δημιουργίας της αυθαιρεσίας και τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

9. Γιατί πρέπει να κάνω τον έλεγχο τώρα και όχι όταν ξεκινήσουν οι εργασίες;

Γιατί η ανακαίνιση είναι η κατάλληλη στιγμή για να μπει συνολικά σε τάξη το ακίνητο. Είναι προτιμότερο να γνωρίζει ο ιδιοκτήτης από την αρχή ποιες επεμβάσεις επιτρέπονται, τι απαιτείται για τις εργασίες και αν υπάρχουν παλαιές αυθαιρεσίες που πρέπει να αντιμετωπιστούν. Έτσι αποφεύγεται να σχεδιαστεί μία ανακαίνιση πάνω σε μία πολεοδομικά προβληματική κατάσταση και το πρόβλημα να εμφανιστεί αργότερα, όταν απαιτηθούν τα στοιχεία νομιμότητας του ακινήτου.

10. Τελικά, τι πρέπει να κάνει σήμερα ο ιδιοκτήτης;

Το πρώτο βήμα δεν είναι να ξεκινήσει τις οικοδομικές εργασίες, αλλά να γνωρίζει τι ακριβώς ακίνητο έχει. Θα πρέπει να συγκεντρώσει τον φάκελο του ακινήτου, να αναζητήσει την οικοδομική άδεια και τις εγκεκριμένες κατόψεις και να απευθυνθεί σε μηχανικό για τον έλεγχο της υφιστάμενης κατάστασης.

Εφόσον εντοπιστούν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, θα εξεταστεί αν μπορούν να υπαχθούν στις ισχύουσες διατάξεις και ποιες ενέργειες απαιτούνται για την τακτοποίησή τους. Η παράταση του «ΑΝΑΚΑΙΝΙΖΩ» έως τις 30 Σεπτεμβρίου για τις κλειστές κατοικίες αποτελεί μία καλή αφορμή για τους ιδιοκτήτες να μην περιοριστούν μόνο στην αισθητική ή ενεργειακή αναβάθμιση του σπιτιού τους.

Πριν από τα νέα κουφώματα, τα δάπεδα, την κουζίνα και το μπάνιο, χρειάζεται να γνωρίζουμε αν το ακίνητο είναι πολεοδομικά νόμιμο. Γιατί μία σωστή ανακαίνιση δεν αφορά μόνο την εικόνα ενός σπιτιού. Αφορά και την πολεοδομική του τακτοποίηση, ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί στο μέλλον να το αξιοποιήσει ή να το μεταβιβάσει χωρίς να βρεθεί αντιμέτωπος με προβλήματα που μέχρι σήμερα αγνοούσε.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr