Κατασκευή αγροτικής αποθήκης σε αγροτεμάχια κάτω των 4.000 τ.μ.: Τι ορίζεται από την ισχύουσα νομοθεσία;

Η ελληνική αγροτική παραγωγή βασίζεται σε μεγάλο βαθμό σε μικρές και κατακερματισμένες γεωργικές ιδιοκτησίες. Σε πολλές περιοχές της χώρας, ιδιαίτερα στο Πήλιο, στη Μαγνησία, στα νησιά αλλά και σε όλη της Ελλάδα, τα περισσότερα καλλιεργούμενα αγροτεμάχια, που υπολογίζονται σε 35 εκατομμύρια, έχουν επιφάνεια μικρότερη των 4.000 τ.μ..

Με βάση το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο για την εκτός σχεδίου δόμηση, η κατασκευή αγροτικών αποθηκών επιτρέπεται μόνο σε άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα, δηλαδή σε όσα έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Η απαίτηση αυτή αποκλείει μεγάλο μέρος των μικρών παραγωγών από τη δυνατότητα δημιουργίας ενός μικρού αποθηκευτικού χώρου για εργαλεία, γεωργικά εφόδια και εξοπλισμό.

Η έλλειψη μικρών αποθηκευτικών χώρων έχει ως αποτέλεσμα:

• την έκθεση γεωργικών εργαλείων και μηχανημάτων στις καιρικές συνθήκες.

• την αυξημένη πιθανότητα κλοπών ή φθορών.

• την δυσκολία οργάνωσης της αγροτικής δραστηριότητας.

• την αύξηση του κόστους παραγωγής για μικρούς παραγωγούς.

• την έκθεση στο περιβάλλον αναγκαίων υλικών π.χ. φυτοφάρμακα, λιπάσματα κλπ.

• ακόμα και την εγκατάλειψη των καλλιεργειών λόγω αυξημένου κόστους.

Γιατί είναι απαραίτητη η αλλαγή της νομοθεσίας που αφορά τις αγροτικές αποθήκες;

Πρέπει να επισημανθεί ότι στο πρόσφατο παρελθόν ίσχυσε διαφορετικό και πιο λειτουργικό κανονιστικό πλαίσιο. Συγκεκριμένα, με την Υπουργική Απόφαση 69701/4461/18 (ΦΕΚ 4520/Β/16-10-2018) του Γ. Σταθάκη επιτράπηκε η κατασκευή μικρών αγροτικών αποθηκών με ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 1.000 τ.μ. και ελάχιστη απόσταση από τα όρια του γηπέδου 5 μ., με την επιφύλαξη των διατάξεων του Π.Δ. 209/1998. Το καθεστώς αυτό ίσχυσε έως την έναρξη ισχύος της Υπουργικής Απόφασης 43266/1174/20 (ΦΕΚ 1843/Β/13-5-2020), του Υφυπουργού Δ. Οικονόμου, με την οποία και καταργήθηκε.

Η περίοδος εφαρμογής της συγκεκριμένης ρύθμισης απέδειξε ότι είναι δυνατή η κατασκευή μικρών αγροτικών αποθηκών σε αγροτεμάχια μικρότερης επιφάνειας χωρίς να δημιουργούνται πολεοδομικά ή περιβαλλοντικά προβλήματα. Αντιθέτως, η κατάργηση της ρύθμισης αυτής έχει δημιουργήσει σημαντικές δυσκολίες στην καθημερινή λειτουργία της αγροτικής παραγωγής.

Δηλαδή ένας αγρότης που το 2019 έκανε μπαξέ μπόρεσε και έκτισε νόμιμη αποθήκη σε 1.000 τετραγωνικά και σήμερα κάποιος άλλος αγρότης με ελαιώνα 3.500 τετραγωνικών μέτρων δεν μπορεί να βγάλει άδεια; Είναι δίκαιο;

Πραγματικά, οι συχνές αλλαγές στην πολεοδομική νομοθεσία δημιουργούν αδικίες. Όμως η πολεοδομία είναι κάτι δυναμικό και γι΄αυτό το Υπουργείο Περιβάλλοντος προσαρμόζει τη νομοθεσία στις ανάγκες που δημιουργούνται. Στην προκειμένη περίπτωση πολύ πιθανόν το υπουργείο να έκρινε ότι υπήρχε καταστρατήγηση του πνεύματος της νομοθεσίας που είχε ως σκοπό τη στήριξη των αγροτών με την ανέγερση μιας μικρής αποθήκης και την μετατροπή της σε μικρή αγροικία. Όμως από πολεοδομική άποψη, η σύνδεση μιας μικρής αγροτικής αποθήκης με την αρτιότητα των 4.000 τ.μ. και τον αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο δεν είναι λειτουργικά τεκμηριωμένη, καθώς πρόκειται για βοηθητικό κτίσμα μικρής κλίμακας που εξυπηρετεί αποκλειστικά αγροτική χρήση και δεν δημιουργεί οικιστική ανάπτυξη. Εξάλλου οι αγροτικοί δρόμοι δημιουργήθηκαν με ιδιωτική πρωτοβουλία σε μεγάλο βαθμό μετά τον πόλεμο για να μπορούν οι αγρότες να καλλιεργούν τα κτήματα τους και όχι για να κτίζουν σπίτια.

Γιατί είναι υποχρεωτική η κατασκευής των αγροτικών αποθηκών αποκλειστικά με λιθοδομή;

Πράγματι η υποχρεωτική χρήση λιθοδομής (πέτρα) δημιουργεί σειρά τεχνικών και οικονομικών προβλημάτων:

• Σήμερα υπάρχει σημαντική έλλειψη εξειδικευμένων τεχνιτών λιθοδομής, γεγονός που καθιστά δύσκολη την υλοποίηση τέτοιων κατασκευών.

• Το κόστος κατασκευής λιθοδομής είναι πολλαπλάσιο σε σχέση με συμβατικές κατασκευές από τσιμεντόλιθο ή άλλα σύγχρονα δομικά υλικά.

• Η λιθοδομή απαιτεί τοίχους μεγάλου πάχους (περίπου 50–60 εκ.), γεγονός που μειώνει σημαντικά τον ωφέλιμο εσωτερικό χώρο σε μικρά κτίσματα. Σε μια ήδη αγροτική αποθήκη 15 τ.μ. η απώλεια των 3 τ.μ. είναι ιδιαίτερα σημαντική.

• Τα σύγχρονα δομικά υλικά, όπως ο τσιμεντόλιθος ή άλλα συμβατικά υλικά δόμησης, χρησιμοποιούνται ευρέως σε κατοικίες και αγροτικά κτίρια, εξασφαλίζοντας επαρκή στατική επάρκεια, χαμηλότερο κόστος και ταχύτερη κατασκευή.

Πώς βγάζουμε άδεια λιθόκτιστης αγροτικής αποθήκης εκτός σχεδίου;

Σήμερα η λιθόκτιστη αγροτική αποθήκη εκτός σχεδίου μπορεί να γίνει με Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), αλλά μόνο αν πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις που έβαλε το Υπουργείο. Συγκεκριμένα επιτρέπεται η κατασκευή μιας και μόνο λιθόκτιστης (από πέτρα) αποθήκης ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα άρτιο και οικοδομήσιμο, σύμφωνα με την παρ.4 του άρθρου 6 του από 24.5.1985 π.δ, με επιφάνεια μέχρι δεκαπέντε (15) τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος με τη στέγη έως και τρία (3,00) μέτρα, εφόσον δεν γίνεται χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή της και κατασκευάζεται ανεξάρτητα από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή, ύστερα από έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Γεωργίας, με την επιφύλαξη των όσων ορίζονται στην πιο πάνω διάταξη του από 24.5.1985 π.δ.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά για την έκδοση της Αδειας Μικρής Κλίμακας για αποθήκη;

Για την έκδοση μιας άδειας μικρής κλίμακας αιτούνται τα γενικά δικαιολογητικά και τα ειδικά για την κάθε περίπτωση δικαιολογητικά.

Τα γενικά δικαιολογητικά είναι:

α. Αίτηση του ιδιοκτήτη ή του έχοντος νόμιμο δικαίωμα, στην οποία αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του και τα στοιχεία του ακινήτου.

β. Εγκρίσεις των αρμόδιων υπηρεσιών και συλλογικών οργάνων (όπως Υπουργείου Πολιτισμού και Αθλητισμού, Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής κ.τ.λ.) όπου αυτές απαιτούνται από τις κείμενες διατάξεις, με τα συνοδευτικά τους στοιχεία.

γ. Βεβαίωση – Τεχνική Έκθεση Μηχανικού

δ. Προϋπολογισμός Έργου

ε. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος

στ. Φωτογραφίες του ακινήτου

ζ. Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον οι εργασίες πραγματοποιούνται σε κοινόχρηστους χώρους

η. Κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας του έργου, όπου απαιτείται

Τα ειδικά δικαιολογητικά για λιθόκτηστη αποθήκη 15 τ.μ. είναι τα εξής:

α) Έγκριση της αρμοδίας Διεύθυνσης Αγροτικής ανάπτυξης και Τροφίμων ότι η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη, για την αποθήκευση αγροτικών γενικώς προϊόντων και εφοδίων.

β) Τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η αποθήκη (θέση, διαστάσεις αποστάσεις κ.τλ.).

γ) Διάγραμμα κάλυψης.

δ) Σχέδια κάτοψης και τομής σε κλίμακα 1:100 ή 1:50.

Τι προσέχουμε επιπλέον;

• Το συνολικό ύψος του κτιρίου μαζί με τη στέγη είναι τα 3 μέτρα και χωρίς τη χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή του.

• Όπου, από ειδικές διατάξεις της περιοχής ορίζεται υποχρεωτική η κατασκευή στέγης, κατασκευάζεται υποχρεωτικά στέγη, ενώ αντίστοιχα όπου είναι υποχρεωτική η κατασκευή δώματος. Το ύψος των 3,00 μ. υπολογίζεται συμπεριλαμβανομένου του στηθαίου του δώματος.

• Στα 15 τ.μ. προσμετράται και η τοιχοποιία.

• Η κατασκευή πρέπει να γίνει αποκλειστικά με λιθοδομή και όχι με σκυρόδεμα, τούβλα, τσιμεντόλιθους, πάνελ, γυψοσανίδες και λοιπά δομικά υλικά.

• Επίσης, όπου υπάρχει ειδικό διάταγμα ή περιορισμοί δόμησης στα μορφολογικά στοιχεία π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, κλπ απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

• Αν υπάρχει κτίσμα εντός του αγροτεμαχίου ζητούνται τα στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου π.χ. Οικοδομική Άδεια, περαίωση με Ν. 4178/13 ή με Ν. 4495/2017, Βεβαίωση μηχανικού για κτίσμα προ του έτους 1955.

Πώς παίρνουμε την έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων ότι η αποθήκη κρίνεται απαραίτητη;

Με αίτηση στην αρμόδια Δ/νση Αγροτικής Ανάπτυξης και τροφίμων της Περιφερειακής Ενότητας ζητούμε την Χορήγηση Έγκρισης Σκοπιμότητας Ανέγερσης Αγροτικής Αποθήκης. Για την έγκριση σκοπιμότητας και λειτουργικότητας ανέγερσης αγροτικής αποθήκης, απαιτούνται τα εξής δικαιολογητικά:

1) Έντυπη αίτηση στην οποία θα αναφέρονται το είδος της καλλιέργειας, η τοποθεσία και η έκταση της εκμετάλλευσης ή δήλωση καλλιέργειας στο ΟΣΔΕ.

2) Αντίγραφα εντύπων Ε1 και Ε9, όπου φαίνεται το δηλωμένο αγροτεμάχιο.

3) Τρία αντίγραφα Τοπογραφικού διαγράμματος, με σημειωμένη τη θέση της αποθήκης σε απόσταση 10 m από τα όρια, στο οποίο αναφέρονται οι χρήσεις γης, οι όροι και περιορισμοί δόμησης.

4) Τρία αντίγραφα αρχιτεκτονικών σχεδίων (κάτοψη, όψεων και τομής) που να ακολουθούν στο σχεδιασμό τη λειτουργικότητα της αγροτικής αποθήκης. Πρέπει να είναι σχεδιασμένοι οι φεγγίτες αερισμού και η μεγάλη πόρτα φορτοεκφόρτωσης, σύμφωνα με τους πολεοδομικούς περιορισμούς.

5) Κατάσταση – Υπεύθυνη Δήλωση με τα αντίστοιχα παραστατικά, των προς αποθήκευση μηχανημάτων, εργαλείων, εφοδίων κ.λπ.

6) Αντίγραφο τελευταίας δήλωσης της καλλιέργειας του κτήματος.

7) Αντίγραφο τίτλων ιδιοκτησίας με βεβαίωση Υποθηκοφυλακείου περί της μεταγραφής.

8) Υπεύθυνη Δήλωση του Ν1599/86 ότι η αποθήκη θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά και μόνο για αποθήκευση γεωργικών προϊόντων και εφοδίων.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr