Πώς γίνεται η εκμετάλλευση ενός εξ’ αδιαιρέτου ακίνητου όταν υπάρχουν διαφωνίες από τους συνιδιοκτήτες;

Η διανομή σε εξ’ αδιαιρέτου ακίνητο αφορά την περίπτωση όπου ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες με ποσοστά (π.χ. 50%-50%), χωρίς να έχει χωριστεί φυσικά σε τμήματα. Κάθε συνιδιοκτήτης έχει ιδανικό μερίδιο σε όλο το ακίνητο, όχι σε συγκεκριμένο κομμάτι.

Το ζήτημα αυτό απασχολεί πολλούς συνιδιοκτήτες ακινήτων που απέκτησαν το ακίνητο συνήθως από κληρονομιά και δεν έχουν κάποια συνεννόηση μεταξύ τους. Επίσης, πολλοί ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, γιατί ενώ αυτοί δήλωσαν το μερίδιο τους στο κτηματολόγιο, τώρα βρίσκονται συνιδιοκτήτες με το Ελληνικό Δημόσιο για τα ποσοστά συνιδιοκτησίας των ακινήτων που δεν δηλώθηκαν από τους κληρονόμους και εμφανίζονται στις αρχικές εγγραφές ως «αγνώστου» ιδιοκτήτη.

Τι κάνουμε όταν υπάρχει διαφωνία για την εκμετάλλευση του ακινήτου;

Σε περίπτωση διαφωνίας, εκείνος από τους συγκυρίους που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους, για την εκμετάλλευση του μεριδίου του, έχει την δυνατότητα να ζητήσει την εκούσια διανομή ή να ασκήσει αγωγή διανομής στο δικαστήριο, με την οποία θα ζητεί τον χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συγκυρίους να λάβει το μερίδιό του και να το διαθέσει όπως θέλει.

Ποιά είναι η εκούσια διανομή;

Η εκούσια (φιλική) διανομή είναι η καλύτερη λύση διότι αποφεύγεται δικαστικός αγώνας ετών, που συνεπάγεται επιπλέον έξοδα και χρόνο. Σε αυτή την περίπτωση, απευθυνόμαστε σε μηχανικό που συντάσσει τοπογραφικό σχέδιο με την πρόταση διανομής.

Οι λύσεις κατά περίπτωση είναι:

Α) Κατάτμηση οικοπέδου σε ξεχωριστά οικόπεδα.

Β) Σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας.

Γ) Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Στη συνέχεια γίνεται από τον μηχανικό έλεγχος, αν επιτρέπεται πολεοδομικά η κατάτμηση και το τελικό σχέδιο διανομής κατατίθεται στον συμβολαιογράφο που συντάσσει συμβολαιογραφική πράξης διανομής η οποία καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.

Πώς γίνεται η δικαστική διανομή;

Σε περίπτωση διαφωνίας για την εκμετάλλευση του ακινήτου, εκείνος από τους συνιδιοκτήτες που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους να εκμεταλλευτεί το μερίδιό του, έχει τη δυνατότητα από το νόμο να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου. Κάθε συνιδιοκτήτης έχει δικαίωμα ανά πάσα στιγμή να ζητήσει διανομή. 

Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει:

• φυσική διανομή (αν γίνεται),

• ή πλειστηριασμό και διανομή χρημάτων, όταν δεν υπάρχει καμία δυνατότητα συνεργασίας.

Τι είναι η αυτούσια διανομή;

Η αυτούσια διανομή είναι η διανομή κατά την οποία το κοινό (εξ’ αδιαιρέτου) ακίνητο χωρίζεται σε πραγματικά, αυτοτελή τμήματα, ώστε κάθε συνιδιοκτήτης να πάρει συγκεκριμένο κομμάτι σε πλήρη κυριότητα. Δηλαδή αντί να πουληθεί το ακίνητο και να μοιραστούν τα χρήματα, μοιράζεται το ίδιο το ακίνητο.

Πότε γίνεται αυτούσια διανομή;

Η αυτούσια διανομή εφαρμόζεται όταν:

• Το ακίνητο μπορεί να χωριστεί πολεοδομικά.

• Τα νέα τμήματα είναι άρτια και νόμιμα.

• Ο διαχωρισμός δεν μειώνει υπερβολικά την αξία.

Αν υπάρχει ήδη κτίριο, μπορεί επίσης να γίνει διανομή των επιμέρους οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών.

Πότε δεν γίνεται αυτούσια διανομή;

Δεν επιτρέπεται όταν:

• Το ακίνητο δεν μπορεί να κατατμηθεί (μη άρτιο).

• Θα δημιουργηθούν μη οικοδομήσιμα τμήματα.

• Η αξία θα μειωθεί σημαντικά.

Σε αυτή την περίπτωση η λύση είναι, πλειστηριασμός και διανομή χρημάτων.

Γίνεται αυτούσια διανομή όταν υπάρχουν διαφορετικά μερίδια συνιδιοκτητών;

Ναι. Αυτούσια διανομή σημαίνει ότι το ακίνητο χωρίζεται σε τμήματα αναλόγως των μεριδίων των συνιδιοκτητών. Για παράδειγμα ένα οικόπεδο εντός σχεδίου, επιφανείας 1.000 τ.μ. χωρίζεται σε δύο τμήματα, το ένα 750 τ.μ., το οποίο λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 75% του οικοπέδου και σε ένα δεύτερο τμήμα, των 250 τ.μ., που λαμβάνει ο συγκύριος που έχει το 25% εξ αδιαιρέτου, υπό την προϋπόθεση ότι η ελάχιστη αρτιότητα οικοπέδου στην περιοχή είναι 250 τ.μ. και έτσι δημιουργούνται δύο άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα.

Πότε γίνεται πλειστηριασμός;

Εάν στο οικόπεδο/αγροτεμάχιο δεν μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή, γιατί δεν μπορούν να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου, τότε η μόνη επιτρεπτή διανομή είναι η πώληση διά πλειστηριασμού όλου του ακινήτου. Έτσι ο κάθε συγκύριος λαμβάνει το ποσό των χρημάτων που του αναλογεί.

Τι γίνεται όταν ένας εκ τον συνιδιοκτητών ζητά από το δικαστήριο πλειστηριασμό και άλλος διανομή;

Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο είναι ελεύθερο να δεχθεί είτε το αίτημα για πλειστηριασμό είτε το αίτημα για αυτούσια διανομή. Το δικαστήριο θα κρίνει πώς θα εξασφαλιστεί καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών και η καλύτερη οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου από τους συνιδιοκτήτες του. Το κυριότερο στοιχείο που θα επηρεάσει τη δικαστική απόφαση είναι η εξυπηρέτηση του συμφέροντος των συνιδιοκτητών (κοινωνών).

Μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή με σύσταση καθέτου ή οριζόντιας ιδιοκτησίας;

Μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους ή μέρη ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο που υπάρχει οικοδομή. Όταν το οικόπεδο είναι αδόμητο μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις

Έχω το 50% σε οικόπεδο από κληρονομία της μητέρας. Εγώ έκανα αποδοχή, όχι όμως η αδελφή μου. Τι κάνω;

Στην περίπτωση, που ο ένας από τους συγκύριος αμελεί ή για λόγους οικονομικούς δεν προχώρησε σε αποδοχή κληρονομίας, τότε ο συγκύριος που επιθυμεί την διανομή μπορεί να προβεί αυτός, για λογαριασμό του άλλου συγκληρονόμου σε ενέργειες που οδηγούν στην αναγκαστική αποδοχή και του μεριδίου του άλλου. Αυτό γίνεται π.χ. με την έκδοση από την γραμματεία του δικαστηρίου πιστοποιητικού περί μη αποποιήσεως της κληρονομίας από τον άλλο συγκληρονόμο. Το πιστοποιητικό μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο στο όνομα του συγκληρονόμου και μ’ αυτόν τον τρόπο ανοίγει ο δρόμος για την αγωγή διανομής, ώστε αυτή να γίνει δεκτή από το δικαστήριο και να χωρισθεί το ακίνητο είτε αυτουσίως, είτε με πλειστηριασμό.

Μπορεί να γίνει εκούσια διανομή σε εξ’ αδιαιρέτου γεωτεμάχια εκτός σχεδίου με αυθαίρετα κτίσματα;

Ναι, μπορεί να γίνει εκούσια (συμβολαιογραφική) διανομή σε εξ’ αδιαιρέτου γεωτεμάχιο εκτός σχεδίου, αλλά όταν υπάρχουν αυθαίρετα κτίσματα με την προϋπόθεση ότι έχουν αναγερθεί μέχρι τις 28.7.2011 και να έχουν τακτοποιηθεί.

Προϋπόθεση είναι η πολεοδομική δυνατότητα κατάτμησης. Δηλαδή:

Α) Το γεωτεμάχιο πρέπει να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Β) Τα νέα τμήματα που θα προκύψουν πρέπει επίσης να είναι άρτια (π.χ. 4.000 τ.μ. σε εκτός σχεδίου, με τις ειδικές προϋποθέσεις).

Τι κάνουμε όταν δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση;

Αν δεν μπορεί να γίνει κατάτμηση, μπορεί να γίνει σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας. Η βασική προϋπόθεση είναι να έχουν ανεγερθεί και να έχουν τακτοποιηθεί τα ανεξάρτητα και αυτοτελή κτίσματα που χρησιμοποιεί ο κάθε ένας συνιδιοκτήτης αποκλειστικά. Όσοι είναι οι συνιδιοκτήτες, τόσα πρέπει είναι και τα κτίσματα, για να καθοριστεί η αποκλειστική χρήση τμημάτων χωρίς να «σπάσει» νομικά το γεωτεμάχιο. Η σύσταση της καθέτου ιδιοκτησίας γίνεται με τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και δίνεται το δικαίωμα να έχει ο κάθε συμβαλλόμενος το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης στο αυτοτελές οικοδόμημα του. Σε περίπτωση όμως, που δεν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες στη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης, τότε μπορούν οι συνιδιοκτήτες τουλάχιστον κατά 65% του γεωτεμαχίου επί του οποίου έχουν ανεγερθεί αυτοτελή οικοδομήματα, να ζητήσουν με αγωγή τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών.

Υπάρχει διαφωνία με την διανομή και έχει μπλοκάρει το ακίνητο. Εγώ μπορώ να το χρησιμοποιώ ή να το νοικιάσω;

Αν η διαφωνία μπλοκάρει το ακίνητο τότε μπορείς να ζητήσεις από το δικαστήριο:

– Να καθορίσει ποιος θα κάνει χρήση.

– Να ρυθμίσει προσωρινά την εκμετάλλευση.

– Να επιδικάσει αποζημίωση για αποκλειστική χρήση.

– Χρησιμοποιείται συχνά όταν:

• Ο ένας το χρησιμοποιεί μόνος του.

• Ο ένας αρνείται να συμφωνήσει σε μίσθωση.

• Υπάρχει οικονομική ζημία.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: naftemporiki.gr | Photo © Shutterstock