Κτηματολόγιο: Ποια απαραίτητα έγγραφα αποδεικνύουν την απόκτηση ακινήτου με χρησικτησία

Δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα ότι η υπηρεσία του κτηματολογίου εντόπισε πιθανό κύκλωμα πολιτών και επαγγελματιών που επιχείρησε να δηλώσει στο κτηματολόγιο 45 ακίνητα σε Αγκίστρι, Ύδρα και Σπέτσες, συνολικής έκτασης πάνω από 550.000 τ.μ..

Και ο πολίτης αναρωτιέται, πώς είναι δυνατόν να γίνεται δεκτή η δήλωση ενός καταπατητή κατά την κτηματογράφηση και να εγγράφεται ως ιδιοκτήτης του ακινήτου στις αρχικές εγγραφές ενώ ο νόμιμος ιδιοκτήτης, που έχει τίτλο ιδιοκτησίας, να χάνει το δικαίωμα του, διότι δεν πρόλαβε να δηλώσει το ακίνητο ή το δήλωσε εκπρόθεσμα και δεν έκανε ένσταση κατά τη διαδικασία της ανάρτησης;

Πράγματι, αυτό είναι ένα μεγάλο πρόβλημα, που συχνά αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες, κυρίως αγροτικών ακινήτων, που είτε έχουν αποκτήσει το ακίνητο από κληρονομιά και βρίσκονται σε άλλη πόλη εγκατεστημένοι και δεν το φροντίζουν, είτε είναι κάτοικοι εξωτερικού, είτε το έχουν αφήσει σε κάποιον συγγενή ή γείτονα να το φροντίζει κι εκείνος στη συνέχεια αξίωσε δικαίωμα κυριότητας σε αυτό, καταλήγοντας έτσι στην απώλεια του ιδιοκτησίας.

Με ποιο τρόπο μπορεί να διεκδικήσει ο καταπατητής ένα ακίνητο και να το δηλώσει στο κτηματολόγιο;

Η λέξη κλειδί εδώ είναι η «χρησικτησία», δηλαδή η πολυετής χρήση ενός ακινήτου με την πρόθεση της απόκτησης της κυριότητάς του. Ο καταπατητής προκειμένου να αποκτήσει δικαιώματα μέσω έκτακτης χρησικτησίας, πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει ότι είναι νομέας και κάτοχος της ιδιοκτησίας, αδιάκοπα και για χρονικό διάστημα τουλάχιστον 20 ετών.

Επίσης μπορεί κάποιος να επιδιώξει να γίνει κύριος μέσω της «τακτικής χρησικτησίας», όταν κατέχει καλόπιστα ένα ακίνητο για περίοδο τουλάχιστον 10 ετών, δυνάμει ενός νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας, που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο .

Δηλαδή μπορεί κάποιος και να καταπατήσει ένα ακίνητο και να δικαιωθεί;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν υπόψη τους πως γενικά, όλα τα ακίνητα υπόκεινται σε χρησικτησία. Ωστόσο, ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις όπως τα ακίνητα που προορίζονται για δημόσιες, δημοτικές ή θρησκευτικές ανάγκες.

Ακόμα, ένας συγκύριος από κληρονομιά, δωρεά κ.ά., δεν μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, κατά των άλλων συγκυρίων, αν δεν τους έχει ειδικά ενημερώσει ως προς την πρόθεσή του να κατέχει και να νέμεται την ιδιοκτησία αποκλειστικά για λογαριασμό του.

Γιατί γίνεται δεκτή η χρησικτησία από το Κτηματολόγιο;

Γίνεται δεκτή η δήλωση, διότι η χρησικτησία αποτελεί αποδεκτό τρόπο κτήσης κυριότητας ακινήτου από το δίκαιο που ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα. Ο θεσμός της χρησικτησίας αποσκοπεί στην προστασία εκείνου που χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο, για μεγάλο χρονικό διάστημα, δηλαδή καρπώνεται τα οφέλη από το εν λόγω ακίνητο και προβαίνει στις αναγκαίες δαπάνες για τη συντήρησή του, πιστεύοντας, δικαιολογημένα, ότι το ακίνητο αυτό του ανήκει, παρά το γεγονός ότι, στην πραγματικότητα, δεν έχουν συντρέξει όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις για να το αποκτήσει.

Η θεμελίωση κυρίοτητας επί ακινήτου στο κτηματολόγιο, βάσει της έκτακτης χρησικτησίας, είναι σχετικά εύκολη υπόθεση, διότι δεν απαιτεί την ύπαρξη νόμιμου ή νομιζόμενου τίτλου, ούτε την καλόπιστη νομή του πράγματος. Για την θεμελίωσή της δηλαδή, αρκεί η απόδειξη του πραγματικού γεγονότος της νομής. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται μόνο η εικοσαετής χρησιμοποίηση (νομή) του ακινήτου, χωρίς να ενδιαφέρει καμία άλλη προϋπόθεση.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά, που δέχεται το Κτηματολόγιο, ως απόδειξη απόκτησης ακινήτου με χρησικτησία;

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία και συγκεκριμένα:

1. Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.

2. Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).

3. Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.

4. Πράξη αναγνώρισης ορίων.

5. Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.

6. Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.

7. Εγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση π.χ. δήλωση ΟΣΔΕ.

8. Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.

9. Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.

10. Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.

11. Παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου.

12. Παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.

13. Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.

14. Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.

15. Έγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.

16. Παλιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.

17. Παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.

Ποιος είναι ο ελάχιστος αριθμός από τα προαναφερόμενα δικαιολογητικά, που πρέπει να καταθέσω;

Απαιτούνται δύο από τα ενδεικτικά προαναφερόμενα έγγραφα, από τα οποία το ένα 20ετίας οπωσδήποτε και το άλλο μπορεί να είναι και λιγότερων ετών. Απαιτούνται υποχρεωτικά Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμό με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.

Έτσι στο μεγαλύτερο αριθμό πάνω από το 90%, οι δηλώσεις στο κτηματολόγιο γίνονται με την κατάθεση δύο ένορκων βεβαιώσεων μαρτύρων και την κατάθεση του Ε9 για την τελευταία πενταετία, διαδικασία που είναι πολύ απλή.

Πώς μπορώ να προστατευτώ απέναντι σε κάθε επίδοξο καταπατητή;

Για να προστατεύσετε την περιουσία σας από κάθε έναν που μπορεί να αξιώσει δικαιώματα χρησικτησίας, θα πρέπει: α) να συντάξετε τοπογραφικό διάγραμμα, β) να περιφράξετε το ακίνητο, γ) να επισκέπτεστε το ακίνητο κατά τακτά χρονικά διαστήματα για να διαπιστώσετε την πραγματική του κατάσταση και δ) να προσφύγετε άμεσα στη δικαιοσύνη, σε κάθε παραβίαση των δικαιωμάτων σας.

Εμένα στο χωράφι μου ο γείτονας μετακίνησε τα όρια και καταπάτησε τμήμα της ιδιοκτησίας μου. Τι να κάνω;

Αυτό είναι συχνό φαινόμενο στις αγροτικές περιοχές και είναι θέμα πολλών προστριβών μεταξύ όμορων ιδιοκτητών, που οδηγεί σε μακροχρόνιες δικαστικές διαμάχες . Η καταπάτηση και η αφαίρεση τμήματος ενός ξένου ακινήτου αποτελεί παράνομη πράξη και μπορεί να γίνει με διάφορους τρόπους, όπως με την μεταφορά του κοινού ορίου (π.χ. συρματόπλεγμα, μάνδρα), με την απόρριψη μπαζών, με την στάθμευση αυτοκινήτου, με την δενδροφύτευση κ.α. Έτσι τμήμα του ξένου ακινήτου, φαίνεται ότι ανήκει στον γείτονα, σύμφωνα με τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά και άλλα αποδεικτικά μέσα.

Στην περίπτωση αυτή ο θιγόμενος ιδιοκτήτης του ακινήτου, θα πρέπει να προσφύγει στα δικαστήρια με αγωγή και με άλλες νομικές ενέργειες, όπως αναφέρθηκαν παραπάνω. Προϋπόθεση όμως, για την άσκηση αγωγής είναι η σύνταξη τοπογραφικού, που θα αποτυπώνει με ακρίβεια την συνολική έκταση του ακινήτου καθώς και το τμήμα αυτού που καταπατήθηκε και θεωρείται επίδικη έκταση, ώστε το δικαστήριο να γνωρίσει με σαφήνεια το αντικείμενο της διαφωνίας και να εκδώσει σχετική απόφαση.

Στις περιπτώσεις αυτές είναι δυνατόν να διοριστεί μηχανικός, ως πραγματογνώμονας από το δικαστήριο και επομένως όσα περισσότερα στοιχεία διαθέτετε για την ακριβή έκταση του ακινήτου, τόσο πιο εύκολη και ευνοϊκή για εσάς θα είναι η δικαστική κρίση.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr