Geoaxis: Ταβάνι στις τιμές των ακινήτων μετά από ράλι δεκαετίας – Η ακτινογραφία της αγοράς στην Αττική

Η εγχώρια αγορά οικιστικών ακινήτων στην Αττική βρίσκεται αντιμέτωπη με μια διπλή πραγματικότητα. Αφενός, η σύγκριση με την τελευταία δεκαετία αποτυπώνει έναν εκρηκτικό διπλασιασμό των αξιών. Αφετέρου, τα νεότερα στοιχεία δείχνουν ότι το ράλι των ανατιμήσεων αρχίζει να επιβραδύνει, υποδηλώνοντας πως η αγορά ενδεχομένως προσεγγίζει το ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου της.

Σύμφωνα με τα ευρήματα του Παρατηρητηρίου Αξιών της πιστοποιημένης εταιρείας εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, οι τιμές πώλησης διαμερισμάτων συνεχίζουν να κινούνται με θετικό πρόσημο, αλλά με ηπιότερους ρυθμούς αύξησης.

Το Ράλι της Δεκαετίας: Αυξήσεις άνω του 100%

Η μακροπρόθεσμη ανάλυση της Geoaxis για την περίοδο 2017–2026 αποδεικνύει την εντυπωσιακή ανάκαμψη των αξιών από τα χαμηλά επίπεδα της οικονομικής κρίσης. Στις αντιπροσωπευτικές περιοχές μελέτης (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός) καταγράφηκαν τα εξής:

• Νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών): Μέση αύξηση 112% σε σχέση με το 2017.
• Παλαιότερα διαμερίσματα (35+ ετών): Μέση αύξηση 109% σε σχέση με το 2017.

Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνει ότι η αξία κάθε τύπου διαμερίσματος στην Αττική έχει υπερδιπλασιαστεί μέσα σε μία δεκαετία.

Ετήσιες Τάσεις: Επιβράδυνση και Πίεση στην Αγορά

Στη σύγκριση μεταξύ 3^ου τριμήνου 2025 και 3^ου τριμήνου 2026, οι ζητούμενες τιμές συνέχισαν την ανοδική τους τροχιά, αλλά με σαφή σημάδια κόπωσης στους ρυθμούς μεταβολής:

• Νεόδμητα: Η διάμεση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε στο 5,79% (έναντι 6,07% την προηγούμενη αντίστοιχη περίοδο). Σε βάθος διετίας, η αύξηση ανέρχεται στο 12,23% (έναντι 15,11%).
• Παλαιότερα: Η ετήσια άνοδος κατέγραψε 7,37% (έναντι 6,65% την προηγούμενη περίοδο), ενώ η διετής αύξηση έφτασε το 14,51% (έναντι 14,97%).

Η διατήρηση των αυξήσεων, παρά την επιβράδυνση, αποδίδεται και στη σημαντική μείωση της διαθέσιμης προσφοράς. Η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb) και η ισχυρή τουριστική κίνηση διοχετεύουν στην αγορά κυρίως νεότερα ή ανακαινισμένα ακίνητα, τα οποία διατίθενται σε υψηλότερες τιμές.

Η Ακτινογραφία ανά Περιοχή

Η έρευνα εστίασε σε τυπικά διαμερίσματα μέσου ορόφου, χωρίς ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (όπως ανεμπόδιστη θέα). Παράλληλα, οι πολυτελείς κατασκευές ιδιαίτερου αρχιτεκτονικού σχεδιασμού καταγράφουν υπεραξία έως και 25% σε σύγκριση με τα τυπικά ακίνητα της αγοράς.

Νεόδμητα Διαμερίσματα (έως 5 ετών)

Στα νεόδμητα διαμερίσματα (μέσης επιφάνειας 116 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 1 έτους και 2^ου ορόφου), οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό με 4.622 ευρώ/τ.μ. (από 4.443 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 4,03%). Ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 4.261 ευρώ/τ.μ. (από 4.013 ευρώ/τ.μ., +6,18%), το Μαρούσι με 4.050 ευρώ/τ.μ. (από 3.825 ευρώ/τ.μ., +5,88%), οι Αμπελόκηποι με 3.424 ευρώ/τ.μ. (από 3.236 ευρώ/τ.μ., +5,81%) και το Περιστέρι με 2.987 ευρώ/τ.μ. (από 2.790 ευρώ/τ.μ., +7,06%). Με βάση αυτά τα στοιχεία, το Περιστέρι σημείωσε τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη.

Παλαιότερα Διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά τα παλαιά διαμερίσματα (μέσης επιφάνειας 108 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 48 ετών και 2^ου ορόφου), η πρωτοκαθεδρία ανήκει επίσης στον Χολαργό με 2.707 ευρώ/τ.μ. (από 2.555 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 5,95%). Στη συνέχεια κατατάσσονται το Μαρούσι με 2.289 ευρώ/τ.μ. (από 2.121 ευρώ/τ.μ., +7,92%), το Παλαιό Φάληρο με 2.170 ευρώ/τ.μ. (από 2.027 ευρώ/τ.μ., +7,05%), το Περιστέρι με 1.852 ευρώ/τ.μ. (από 1.699 ευρώ/τ.μ., +9,01%) και οι Αμπελόκηποι με 1.805 ευρώ/τ.μ. (από 1.688 ευρώ/τ.μ., +6,93%). Και στα παλαιότερα ακίνητα, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη ετήσια άνοδο.

Κοινωνικές και Οικονομικές Επιπτώσεις

Η ραγδαία άνοδος των αξιών σε συνδυασμό με την υστέρηση των εισοδημάτων διαμορφώνει νέες κοινωνικές συνθήκες στη στεγαστική αγορά.

Το Φαινόμενο “Generation Rent” και η Ιδιοκατοίκηση

Τα στοιχεία της Eurostat αναδεικνύουν τη σταδιακή διάβρωση της ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα. Το ποσοστό διαμορφώθηκε στο 69,6% το 2023, ανήλθε ελαφρώς στο 69,7% το 2024 και υποχώρησε στο 69,4% το 2025. Συνολικά μέσα σε μία δεκαετία, η Ελλάδα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες ιδιοκατοίκησης. Παράλληλα, το 56,3% των νέων ηλικίας 25–34 ετών συνεχίζει να διαμένει με τους γονείς του, ενώ η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία έφτασε τα 30,9 έτη (έναντι 26,3 ετών στην Ευρωπαϊκή Ένωση).

Η Ψαλίδα Μισθών και Αξιών

Η στροφή προς το ενοίκιο εξηγείται πλήρως από τη χρηματοοικονομική ασυμμετρία. Μεταξύ Ιουλίου 2016 και Ιουλίου 2026, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού ανήλθε σε μόλις +4,6%, την ώρα που οι αξίες των κατοικιών αυξάνονταν με υπερδιπλάσιο ρυθμό, κοντά στο +10% ετησίως.

Δομικές Αλλαγές: Κατασκευαστικό Κόστος & Υβριδική Εργασία

Δύο επιπλέον παράγοντες αναδιαμορφώνουν την αγορά κατοικίας:

1. Άνοδος του Κόστους Κατασκευής: Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το β’ τρίμηνο του 2026 το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4,0% σε ετήσια βάση. Σήμερα, το πραγματικό κόστος ανέγερσης για μια τυπική κατασκευή κυμαίνεται μεταξύ 1.600 και 2.000 ευρώ/τ.μ. Παράλληλα, οι νέες απαιτήσεις ESG, τα πρωτόκολλα υγιεινής και οι έξυπνες τεχνολογίες αυξάνουν περαιτέρω την τελική τιμή πώλησης.
2. Υβριδικό Μοντέλο Εργασίας: Η τηλεεργασία (1–2 ημέρες την εβδομάδα) μετατοπίζει τις προτεραιότητες των αγοραστών. Παρατηρείται αυξημένη ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους με καλό φυσικό φως, ηχομόνωση, υψηλή ενεργειακή απόδοση και γρήγορο ίντερνετ, συχνά σε προαστιακές περιοχές όπου η ποιότητα ζωής είναι αναβαθμισμένη.

Προβλέψεις για το Μέλλον

Σύμφωνα με την εκτίμηση της Geoaxis, η αγορά οικιστικών ακινήτων θα διατηρήσει το θετικό της πρόσημο, αλλά με περαιτέρω επιβράδυνση των ρυθμών αύξησης, επιβεβαιώνοντας την είσοδο σε φάση σταθεροποίησης.

Παρά τις σχετικά χαμηλές αποδόσεις, τα διαμερίσματα θα συνεχίσουν να εντάσσονται στα χαρτοφυλάκια θεσμικών επενδυτών και ΑΕΕΑΠ λόγω της έλλειψης προσφοράς. Ταυτόχρονα, η γεωπολιτική ασφάλεια της χώρας, το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι οι ελληνικές αξίες παραμένουν ανταγωνιστικές συγκριτικά με άλλες ευρωπαϊκές αγορές θα συνεχίσουν να προσελκύουν ξένα κεφάλαια.

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: liberal.gr