Κληρονομιές – Χρησικτησίες: Τα βήματα που ακολουθούμε για την ορθή δήλωση ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο

Συνεχίζονται οι δηλώσεις ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο σε όλη τη χώρα και οι ημερομηνίες «κλείνουν» σιγά – σιγά και όσα ακίνητα δεν δηλωθούν έγκαιρα θα εγγραφούν ως αγνώστου ιδιοκτήτη και θα τα «πάρει» το Δημόσιο. Ο Οργανισμός Ελληνικό Κτηματολόγιο ανακοίνωσε ότι δεν θα δίνονται πλέον παρατάσεις, αλλά μέχρι τέλος Δεκεμβρίου 2022 θα μπορούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να κάνουν τις δηλώσεις τους στο Κτηματολόγιο, χωρίς να πληρώσουν πρόστιμο. Για αυτό και οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να κάνουν έγκαιρα τη δήλωση ιδιοκτησίας των ακινήτων τους στο κτηματολόγιο.

Υπάρχουν όμως εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, είτε γιατί ο ιδιοκτήτης τους απεβίωσε χωρίς να προλάβει να κάνει δήλωση, είτε διότι οι κληρονόμοι δεν έχουν κάνει αποδοχή κληρονομιάς. Σήμερα δεν μπορεί κανείς να πληροφορηθεί εάν ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του.

Για να υπάρχει μία ολοκληρωμένη και ορθότερη καταγραφή των δικαιωμάτων των ακινήτων, το κράτος συνέδεσε τη βάση δεδομένων του κτηματολογίου με το Ε9 των φορολογούμενων.

Επίσης, με πρόσφατο νόμο για θέματα κτηματολογίου (Νόμος 4934/2022) ψηφίστηκαν νέες διατάξεις με τις οποίες:

• Θεσπίζεται η απευθείας σύνδεση του Ελληνικού Κτηματολογίου με τα ληξιαρχεία, με σκοπό να ενημερώνεται αυτόματα το κτηματολόγιο για τα στοιχεία της ληξιαρχικής πράξης θανάτου κάθε δικαιούχου.

• Υποχρεώνονται οι πλησιέστεροι συγγενείς του θανόντος ιδιοκτήτη εντός ενός μήνα να ενημερώσουν το κτηματολόγιο, ανεξάρτητα από τη διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς.

• Ορίζεται ότι η αγωγή διόρθωσης ανακριβούς πρώτης κτηματολογικής εγγραφής, ασκείται και κατά των διαδόχων του νομιμοποιούμενου παθητικά.

• Ρυθμίζονται θέματα σχετικά με τη διόρθωση αρχικής εγγραφής σε οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με την ένδειξη «άγνωστου ιδιοκτήτη»

• Εισάγεται το δικαίωμα καθολικών ή ειδικών διαδόχων δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, να ζητήσουν διόρθωση στοιχείων πρώτης εγγραφής και επανακαθορίζεται η προθεσμία καταχώρισης αίτησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Επομένως οι πολίτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι και χωρίς να έχουν προβεί στην αποδοχή κληρονομιάς θα πρέπει να δηλώσουν τα κληρονομούμενα ακίνητα στο κτηματολόγιο και σε περίπτωση που λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο θα πρέπει να δηλώσουν τα στοιχεία τους, ώστε ο κάθε ενδιαφερόμενος να μπορεί να πληροφορηθεί εάν ο κύριος ενός ακινήτου απεβίωσε, ώστε να αναζητήσει, για οποιονδήποτε λόγο, τους κληρονόμους του.

Ποια είναι τα δικαιολογητικά, που συγκεντρώνουμε, όταν κληρονομούμε ένα ακίνητο και πρέπει να το δηλώσουμε;

Όπως είπαμε το κτηματολόγιο δεν απαιτεί ως δικαιολογητικό την αποδοχή κληρονομιάς. Σε περίπτωση που δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς ένα ακίνητο δηλώνεται με τα παρακάτω δικαιολογητικά:

Α) Για κληρονομιά με διαθήκη καταθέτουμε τα παρακάτω δικαιολογητικά:

Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης άλλης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς.

Β) Για κληρονομιά χωρίς διαθήκη, καταθέτουμε:

Τίτλο του κληρονομουμένου (αν υπάρχει), ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών, πιστοποιητικό περί μη δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικό περί μη αποποίησης κληρονομιάς.

Τα πιστοποιητικά αυτά, για θανάτους μετά από την 1/3/2013 εκδίδονται μόνο από το Ειρηνοδικείο, ενώ για θανάτους πριν από την 1/3/2013 εκδίδονται και από το Πρωτοδικείο.

Τι γίνεται όταν το ακίνητο κληρονομείται από πολλούς κληρονόμους;

Όλοι οι συγκληρονόμοι, ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ’ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούνται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Εάν υπάρχει διαθήκη τότε υπόχρεος σε υποβολή δήλωσης είναι ο εκ διαθήκης κληρονόμος.

Για να μη χαθεί το ακίνητο πρέπει όλοι οι κληρονόμοι να το δηλώσουν στο κτηματολόγιο;

Όχι. Ο καθένας για το ποσοστό συγκυριότητάς του, στην εξ’ αδιαθέτου διαδοχή υποχρεούται σε δήλωση ιδιοκτησίας. Όποιο ποσοστό δεν δηλωθεί θα εγγραφεί ως Αγνώστου Ιδιοκτήτη.

Το οικόπεδο ανήκε στον πατέρα που πέθανε, αλλά το σπίτι το έχει ο υιός, που του το άφησε προφορικά ο πατέρας, χωρίς να το έχει με διαθήκη. Τι γίνεται σε αυτήν την περίπτωση;

Εφόσον ο πατέρας απεβίωσε, υπεισέρχονται στην κληρονομική διαδοχή, οι νόμιμοι κληρονόμοι και υποχρεούνται σε υποβολή δήλωσης ιδιοκτησίας με τα απαραίτητα έγγραφα κληρονομιάς. Όμως, εάν υπάρχουν έγγραφα αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής στο όνομα του υιού, μπορεί να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας, μόνο ο υιός.

Τι δικαιολογητικά πρέπει να καταθέσει σε αυτήν την περίπτωση ο υιός;

Τα αποδεικτικά που ζητούνται είναι:

α) συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,

β) αποδείξεις καταβολής τελών ή λογαριασμοί κοινής ωφέλειας στο όνομα του ιδιοκτήτη – υιού,

γ) μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δικαιούχο – υιό,

δ) ένορκες βεβαιώσεις στις οποίες μάρτυρες βεβαιώνουν την εικοσάχρονη νομή και κατοχή επί του ακινήτου που δηλώνεται από τον δικαιούχο- υιό,

ε) βεβαιώσεις του προέδρου της Κοινότητας / δηµάρχου για τα δικαιώµατα επί του ακινήτου του δηλούντος – υιού,

στ) οικοδοµική άδεια στο  όνοµα του δηλούντος – υιού,

ζ) έγγραφο επιβολής στον δηλούντα – υιό προστίµου λόγω πολεοδοµικών παραβάσεων

Τι γίνεται όταν το ακίνητο που μου άφησε ο πατέρας μου δεν το δηλώνω στο Ε9 και δεν έχω συμβόλαιο;

Για τα ακίνητα που οι ιδιοκτήτες τους δεν τα δηλώνουν στο Ε9, απαιτείται να τροποποιήσουν το Ε9 και να γνωστοποιήσουν στη φορολογική διοίκηση τα σωστά περιγραφικά στοιχεία των ακινήτων τους, όπως αυτά προκύπτουν από τη διαδικασία υποβολής δηλώσεων στο Εθνικό Κτηματολόγιο, υποβάλλοντας εκπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 στο σύστημα TAXISnet.

Μου άφησε πρόσφατα ο πατέρας μου ένα χωράφι διά στόματος και τώρα το διεκδικούν και τα αδέλφια μου. Μπορούν να πάρουν μερίδιο.

Εφόσον δεν υπάρχει διαθήκη, που να φαίνεται ότι ο πατέρας το άφησε το χωράφι στο ένα του παιδί, τότε δικαιούνται να υποβάλλουν δηλώσεις ιδιοκτησίας όλοι οι συγκληρονόμοι, καταθέτοντας όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ).

Το χωράφι που έχω διά στόματος από τον πατέρα μου, το νοικιάζω με ιδιωτικό συμφωνητικό 25 ετών και ο ενοικιαστής παίρνει επιδότηση ΟΣΔΕ. Μπορώ να το χρησιμοποιήσω ως τεκμήριο κληρονομιάς;

Σ’ αυτή τη περίπτωση, μπορείτε να υποβάλετε δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας καταθέτοντας το μισθωτήριο μαζί με ακόμα ένα τουλάχιστον έγγραφο (π.χ. ένορκη βεβαίωση μαρτύρων) ως αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής στο όνομα σας. Προσοχή όμως, για να γίνει αποδεκτό το μισθωτήριο που αποδεικνύει την πλέον 20 έτη νομή και κατοχή, θα πρέπει να έχει στοιχεία (σφραγίδα αρχής, βεβαίωση γνησίου υπογραφών κλπ) που θα τεκμηριώνουν την ημερομηνία σύνταξης.

Εμείς μόλις πέθανε ο πατέρας μας χωρίσαμε με τα αδέλφια και τη μάνα μας προφορικά την περιουσία του και δηλώνουμε στο Ε9 ο καθένας τα δικά του ακίνητα. Τι κάνουμε τώρα;

Κανονικά έπρεπε μετά το θάνατο του πατέρα σας να κάνετε όλοι οι δικαιούχοι αποδοχή κληρονομιάς των μεριδίων σας και να δωρίσετε μεταξύ σας τα μερίδια που σας αναλογούσαν, ώστε ο καθένας να έχει στην κατοχή του τα ακίνητα, σύμφωνα με την προφορική διανομή που κάνατε.

Αν έχει περάσει εικοσαετία από τον θάνατο του πατέρα, τότε μπορεί να υποβάλλει ο καθένας ξεχωριστά για τα ακίνητα του δήλωση ιδιοκτησίας με επίκληση έκτακτης χρησικτησίας, καταθέτοντας τα απαιτούμενα έγγραφα – αποδεικτικά πλέον 20ετούς νομής και κατοχής. Σε διαφορετική περίπτωση θα πρέπει να τα δηλώσετε ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι.

Ο πατέρας μου καλλιεργούσε ένα χωράφι εδώ και 50 χρόνια. Τώρα πέθανε και δεν έχω συμβόλαιο. Τι να κάνω;

Θα κάνετε ένα τοπογραφικό της έκτασης και αφού πληρώσετε τους φόρους που αναλογούν, θα πάτε στο συμβολαιογράφο να κάνετε αποδοχής κληρονομιάς. Στον τίτλο, ο συμβολαιογράφος θα αναφέρει ότι ο προκάτοχος το απέκτησε με χρησικτησία.

Τι γίνεται όταν υπάρχει δικαστική διαμάχη για τα κληρονομικά;

Εφόσον δεν έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς, θα υποβληθούν δηλώσεις ιδιοκτησίας από τους συγκληρονόμους με τα νομιμοποιητικά έγγραφα της κληρονομιάς που υπάρχουν σε δημόσιες υπηρεσίες (ληξιαρχική πράξη θανάτου, πιστοποιητικό πλησιέστερων συγγενών, πιστοποιητικό μη αποποίησης κληρονομιάς, πιστοποιητικό μη δημοσίευσης διαθήκης κλπ). Επίσης, εφόσον οι δικαστικές διαμάχες αφορούν εγγραπτέες αγωγές θα δηλωθούν εκτός από τα δικαιώματα της κυριότητας και οι εγγραπτέες αγωγές ως ξεχωριστά δικαιώματα.

Τι γίνεται σε περίπτωση που στη διαθήκη γίνεται μνεία κληρονόμου, χωρίς να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία;

Σε περίπτωση που δεν υπάρχει αποδοχή κληρονομιάς και ο κληρονομούμενος, μνημονεύει στη διαθήκη του ότι εγκαθιστά συγκεκριμένο πρόσωπο ως κληρονόμο, χωρίς, όμως να μνημονεύεται και να περιγράφεται η ακίνητη περιουσία που του καταλείπεται, εφόσον από τα προσκομιζόμενα έγγραφα προκύπτει ότι το άτομο έχει κληρονομικό δικαίωμα μπορεί να υποβάλλει δήλωση ιδιοκτησία. Από τους τίτλους του κληρονομούμενου θα πρέπει να προκύπτει η κυριότητά του για το/τα ακίνητο/ακίνητα για το/τα οποία υποβάλλεται η δήλωση.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr