Από το οικόπεδο στο ξενοδοχείο: Τι πρέπει να εξετάσει ένας επενδυτής πριν ξεκινήσει μια τουριστική ανάπτυξη 

Η ανάπτυξη μιας νέας τουριστικής μονάδας αποτελεί μια σύνθετη διαδικασία, στην οποία η επενδυτική απόφαση, ο τεχνικός σχεδιασμός και η αδειοδότηση είναι άμεσα συνδεδεμένα. Πριν ακόμη ξεκινήσει ο σχεδιασμός ενός ξενοδοχείου, είναι απαραίτητο να απαντηθούν ορισμένα βασικά ερωτήματα: Είναι κατάλληλο το ακίνητο για τη συγκεκριμένη επένδυση; Ποιο είναι το πραγματικό αναπτυξιακό του δυναμικό; Ποιοι παράγοντες μπορεί να επηρεάσουν τον σχεδιασμό; Και, τελικά, μπορεί να υποστηρίξει το τουριστικό προϊόν που επιδιώκεται να δημιουργηθεί;

Η αξιολόγηση ξεκινά από τα χαρακτηριστικά του ίδιου του ακινήτου. Η θέση και η πρόσβαση, η επιφάνεια και η γεωμετρία, η μορφολογία του εδάφους, οι υφιστάμενες κατασκευές και η δυνατότητα εξυπηρέτησης από τις απαραίτητες υποδομές αποτελούν βασικά δεδομένα για την αρχική διερεύνηση. Παράλληλα, εξετάζεται το θεσμικό και χωροταξικό πλαίσιο της περιοχής, καθώς και τυχόν ειδικοί περιορισμοί που αφορούν, μεταξύ άλλων, προστατευόμενες περιοχές, αρχαιολογικούς χώρους, δασικές εκτάσεις και την παράκτια ζώνη.

Η διερεύνηση αυτή αποτελεί μια δυναμική διαδικασία. Το χωροταξικό και πολεοδομικό πλαίσιο εξελίσσεται, με νέα Ειδικά και Τοπικά Χωροταξικά και Πολεοδομικά Πλαίσια να μπορούν να μεταβάλλουν τα δεδομένα μιας περιοχής, δημιουργώντας νέες δυνατότητες αλλά και νέους περιορισμούς για μια επένδυση. Η συνεχής παρακολούθηση των εξελίξεων και η έγκαιρη ενσωμάτωσή τους στη μελέτη είναι, επομένως, απαραίτητες ώστε ο σχεδιασμός και οι επενδυτικές αποφάσεις να βασίζονται στα εκάστοτε ισχύοντα δεδομένα.

Με βάση τα παραπάνω, εξετάζονται η αρτιότητα και οικοδομησιμότητα του ακινήτου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις, οι όροι και περιορισμοί δόμησης και η συνολική δυνατότητα ανάπτυξης. Είναι σημαντικό ο εκάστοτε επενδυτής να κατανοήσει ότι τα επιτρεπόμενα μεγέθη δόμησης δεν αρκούν από μόνα τους για να προσδιορίσουν τις πραγματικές δυνατότητες ανάπτυξης ενός ξενοδοχειακού έργου. Η διαθέσιμη επιφάνεια πρέπει να συνδυαστεί με τις λειτουργικές ανάγκες της μονάδας, όπως οι χώροι φιλοξενίας, εστίασης, αναψυχής και ευεξίας, οι πισίνες, η στάθμευση, οι χώροι προσωπικού και οι υποστηρικτικές λειτουργίες. Το ζητούμενο είναι, επομένως, να διαπιστωθεί αν το συγκεκριμένο ακίνητο μπορεί να υποστηρίξει το επιθυμητό κτηριολογικό πρόγραμμα.

Εξίσου σημαντική είναι η σαφής εικόνα της διαδικασίας αδειοδότησης και των απαιτήσεων που αυτή συνεπάγεται. Ανάλογα με το είδος, το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά της επένδυσης, πρέπει να γνωστοποιούνται έγκαιρα οι απαιτούμενες εγκρίσεις, μελέτες και επιμέρους διαδικασίες, καθώς και οι απαιτήσεις της περιβαλλοντικής αδειοδότησης. Η γνώση αυτών των απαιτήσεων επιτρέπει τον ορθό προγραμματισμό των ενεργειών και την έγκαιρη πρόβλεψη των απαιτούμενων υποδομών και τεχνικών αναγκών.

Παράλληλα  είναι σημαντικό να προσδιορίζονται οι απαραίτητες εγκαταστάσεις, τα δίκτυα και οι υποστηρικτικές λειτουργίες και οι λοιπές τεχνικές απαιτήσεις. Η εξασφάλιση αυτών των παραμέτρων συμβάλλει στην ομαλή εξέλιξη της επένδυσης και περιορίζει την ανάγκη για εκ των υστέρων προσαρμογές.

Από την αξιολόγηση του ακινήτου έως την αδειοδότηση και την υλοποίηση, κάθε στάδιο επηρεάζει το επόμενο. Για τον λόγο αυτό, η ολοκληρωμένη τεχνική διερεύνηση από τα πρώτα βήματα μιας τουριστικής επένδυσης μπορεί να συμβάλει στον έγκαιρο εντοπισμό δυνατοτήτων και περιορισμών, στη μείωση της αβεβαιότητας και στη διαμόρφωση ενός ρεαλιστικού πλαισίου ανάπτυξης. Μια τουριστική επένδυση, επομένως, δεν ξεκινά από το πρώτο αρχιτεκτονικό σχέδιο, αλλά από την κατανόηση του ακινήτου και των πραγματικών δυνατοτήτων του.

Γράφει η Αγάπη Κυριακίδου | Διπλ. Αρχιτέκτονας Μηχανικός | Εταιρεία Delta Engineering – Σύμβουλοι Μηχανικοί | Τομέας Μελετών-Αδειοδοτήσεων Τουριστικών Καταλυμάτων

Πηγή κεντρικής φωτορεαλιστικής απεικόνισης: Delta Engineering (Blog)