Τουριστικό real estate στη νέα εποχή: Γιατί η ποιότητα μετράει περισσότερο από τις κλίνες – και ποια είναι τα «αγκάθια» των επενδύσεων

Οι καθυστερήσεις στις αδειοδοτήσεις, η έλλειψη σταθερότητας των κανόνων δόμησης και η ανάγκη προστασίας του φυσικού περιβάλλοντος βρέθηκαν στο επίκεντρο δύο συζητήσεων για το μέλλον των τουριστικών επενδύσεων και την αξία των διεθνών ξενοδοχειακών σημάτων, στο πλαίσιο της Prodexpo 2026, που πραγματοποιήθηκε στο Ωδείο Αθηνών.

Ο Γενικός Γραμματέας Φυσικού Περιβάλλοντος και Υδάτων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Πέτρος Βαρελίδης, χαρακτήρισε αναγκαία την ολοκλήρωση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, μετά την ακύρωση του προηγούμενου από το Συμβούλιο της Επικρατείας. «Νομίζω ότι ήταν μια εκκρεμότητα που ήταν αναγκαίο να κλείσει προκειμένου να έχουμε ένα χωροταξικό πλαίσιο το οποίο είναι πολύ κοντύτερα στη σημερινή κατάσταση», υπογράμμισε. Η τοποθέτηση αυτή -αν έγινε έτσι- προκαλεί μεγάλη έκπληξη, καθώς το χωροταξικό του Τουρισμού έχει ολοκληρωθεί και ψηφισθεί από τις αρχές του Καλοκαιριού…

Συνδέοντας τη χωροταξική πολιτική με τις υποδομές, επισήμανε: «Υπάρχουν οι διαθέσιμες υποδομές, πρώτα απ’ όλα νερό, όταν μιλάμε για φέρουσα ικανότητα, αυτό σχετίζεται στην πραγματικότητα με τις διαθέσιμες υποδομές. Αν έχεις περισσότερες υποδομές, έχεις μεγαλύτερη φέρουσα ικανότητα. Αν δεν έχεις, έχεις μικρότερη».

Ο Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Empiria Group, κ. Αντώνης Ηλιόπουλος, περιέγραψε τις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν οι επενδυτές ακόμη και μετά την εξασφάλιση των απαιτούμενων εγκρίσεων.

Με τη σειρά του, ο Αντιπρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της Domes Resorts, κ. Γιώργος Σπανός, υπογράμμισε ότι οι συνθήκες για τις τουριστικές επενδύσεις παραμένουν ευνοϊκές. «Μετά τον COVID υπήρξε μια μεγάλη στροφή των θεσμικών επενδυτών στην Ευρωπαϊκή Μεσόγειο». Ωστόσο, περιγράφοντας τη στάση των επενδυτών απέναντι στους αδειοδοτικούς κινδύνους, σημείωσε: «Επενδύουν μόνο σε ξενοδοχεία που λειτουργούν. Ούτε καν κλειστά ξενοδοχεία, να λειτουργούν».

Στη συνέχεια, η κ. Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, Director of Real Estate Advisory της PwC, παρουσίασε συμπεράσματα του δείκτη REPI για την ελληνική κτηματαγορά. Για τον τουρισμό ανέφερε: «Στα ξενοδοχεία, η αξία έρχεται από την ανάπτυξη και λιγότερο από τον αριθμό των κλινών», σημειώνοντας ότι «ο κλάδος στρέφεται σε μικρότερες μονάδες, σε υψηλότερου επιπέδου προϊόντα». 

Ο Πρόεδρος της SWOT Hospitality Management Company, κ. Στέλιος Κουτσιβίτης, ανέδειξε τις προοπτικές των σύνθετων τουριστικών αναπτύξεων και των πολυτελών κατοικιών. «Εγώ νομίζω είναι η μεγάλη ευκαιρία για το άλμα της χώρας σε πιο luxury επενδύσεις», σημείωσε, αναφερόμενος στους περιορισμούς του νέου χωροταξικού πλαισίου. Κατά την εκτίμησή του, «μέσα από αυτούς τους περιορισμούς, θα έλεγε κάποιος, υπάρχει και μια ευκαιρία για πολύ πιο ποιοτικές αναπτύξεις, πολύ πιο πολυτελείς αναπτύξεις». Τη συζήτηση για το νέο χωροταξικό πλαίσιο συντόνισε ο κ. Κώστας Παναγάκης, Principal της Travelworks.

Ξενοδοχειακά brands στην Ελλάδα: Πραγματική αξία ή επιπλέον κόστος για τους ιδιοκτήτες;

Στη δεύτερη συζήτηση, με αντικείμενο το κατά πόσο τα διεθνή ξενοδοχειακά σήματα δημιουργούν πραγματική αξία στην Ελλάδα, η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premia Hotelinvest,, κα. Ναταλία Στραφτή, υποστήριξε ότι η απάντηση εξαρτάται από την κατηγορία του ξενοδοχείου. «Στα ξενοδοχεία μεγάλης δυναμικότητας, ο προορισμός και οι tour operators που αποτελούν το βασικό κανάλι διανομής των δωματίων λειτουργούν λίγο πολύ ως τα ίδια ως brand». Αντίθετα, στα ακριβότερα ξενοδοχειακά προϊόντα, «ο πελάτης ζητάει μια εγγύηση συνέπειας και ποιότητας στην εμπειρία που αγοράζει, και εκεί πραγματικά το brand μπορεί να ξεκλειδώσει πολύ μεγάλη αξία». Έθεσε, ωστόσο, ένα κριτήριο: «Το brand δεν είναι εξ ορισμού αξία. Κατά τη δική μου άποψη, η αξία αυτή πρέπει να μετριέται με τα δεδομένα του ιδιοκτήτη».

Ο Αντιπρόεδρος της Brookfield Asset Management, Milen Bobchev, επισήμανε ότι η ύπαρξη διεθνούς σήματος προσφέρει πλεονεκτήματα διανομής και τεχνογνωσίας, χωρίς να αποτελεί από μόνη της εγγύηση υψηλότερης αξίας. «Δεν υπάρχει ένα άμεσο premium που μπορείς να αποδώσεις σε ένα εμπορικό σήμα», ανέφερε, τονίζοντας ότι προτεραιότητα για έναν επενδυτή παραμένουν τα χαρακτηριστικά και η ποιότητα του ακινήτου.

Ο κ. Μύρων Μυλωνάς, Director Deal Advisory της KPMG Ελλάδας, συνόψισε τη θέση του με τη φράση: «Επιλεκτικά brand, αλλά όχι αυτόματα». Εξήγησε ότι η οικονομική αξιολόγηση πρέπει να περιλαμβάνει το σύνολο των χρεώσεων και των συμβατικών υποχρεώσεων, ώστε να διαπιστώνεται αν η συνεργασία αποφέρει πραγματικό όφελος στον ιδιοκτήτη.

Ο Ιδρυτής και Διευθύνων Σύμβουλος της Hotellect Hotel Investment Advisory, κ. Νίκος Χάτζος, προειδοποίησε για τα λάθη στις συμβάσεις με διεθνείς αλυσίδες. «Δίνουν πολύ μεγάλη έμφαση στο franchise fee», παραβλέποντας άλλους συμβατικούς όρους, που επηρεάζουν την απόδοση της επένδυσης και τη δυνατότητα αποδέσμευσης. Κατά τον ίδιο, απαιτείται αξιολόγηση όλων των οικονομικών και νομικών όρων, καθώς «το συνολικό κόστος μπορεί να καταστήσει μια συμφωνία λιγότερο ελκυστική από όσο αρχικά παρουσιάζεται».