Πρόσβαση και δόμηση σε τυφλά οικόπεδα, με δουλεία διόδου: Όλα όσα πρέπει να γνωρίζουμε

Μετά το «φρένο» που έβαλαν οι αποφάσεις του ΣτΕ για την δόμηση εκτός σχεδίου σε αγροτεμάχια που στερούνται προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο, οι πολεοδομίες σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες στα τυφλά οικόπεδα. Αυτά δηλαδή που στερούνται προσώπου σε αναγνωρισμένη οδό, αλλά μπορούσαν μέχρι πρότινος, να λάβουν οικοδομική άδεια εφόσον είχαν δουλεία διόδου από διπλανά οικόπεδα.

Πρόκειται για εκείνα τα οικόπεδα που προέρχονται από κατάτμηση μεγαλύτερων οικοπέδων προ του 1985 και δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο και το αποκτούν έπειτα από παραχώρηση της απαιτούμενης γης, σε κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη. Αυτή η πρακτική είναι ιδιαίτερα διαδεδομένη στις παραθαλάσσιες περιοχές και κυρίως στα νησιά όπου υπάρχουν χιλιάδες τυφλά οικόπεδα. Γι’ αυτό το λόγο και έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναστάτωση στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν μπορούν πλέον να τα οικοδομήσουν.

Εν τούτοις, η δουλεία διόδου προβλέπεται και ρυθμίζεται από τον Αστικό Κώδικα και μπορεί ένας ιδιοκτήτης τυφλού ακινήτου να ζητήσει το δικαίωμα της δουλεία διόδου σε βάρος γειτονικού ακινήτου, προκειμένου να εξασφαλιστεί η αναγκαία πρόσβαση. Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί, πως η απαίτηση αυτή συνοδεύεται με την καταβολή ανάλογης αποζημίωσης.

Γιατί η δουλεία διόδου δεν αρκεί για οικοδομησιμότητα στα εκτός σχεδίου;  

Η πολεοδομική νομοθεσία θέτει συγκεκριμένες προδιαγραφές για να χαρακτηριστεί ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Αυτές οι προδιαγραφές αφορούν κυρίως το ελάχιστο εμβαδόν, την ελάχιστη επιφάνεια και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Η δυνατότητα πρόσβασης μέσω δουλείας διόδου που στηρίζεται στην ιδιωτική πρωτοβουλία και δεν ακολουθεί έναν συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό δεν τηρεί τις προϋποθέσεις του νόμου. Μια δουλεία διόδου, ακόμα και αν συσταθεί νόμιμα, δεν αντικαθιστά την ανάγκη να έχει το οικόπεδο άμεσο και νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο.

Τι γίνεται με τα «τυφλά» οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης; Επιτρέπεται η σύσταση δουλείας;  

Για τα οικόπεδα, που δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε δρόμο και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, απαιτείται η σύνταξη πράξης τακτοποίησης από την πολεοδομία και εξετάζεται η τακτοποίηση ή η προσκύρωση του σε όμορα οικόπεδα. Οικόπεδα που δεν μπορούν με την τακτοποίηση να αποκτήσουν πρόσωπο σε δρόμο, μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον η έλλειψη προσώπου δεν έγινε με υπαιτιότητα των ιδιοκτητών μετά το 1977.

Μπορούν να οικοδομήσουν οικόπεδα έχοντας δουλεία διόδου, όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμού;  

Για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εντός οικισμού, που στερείται σχεδίου πόλης, πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. πλατεία, δημοτικό δρόμο), εκτός κι αν από τις ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, επιτρέπεται στα ακίνητα που υφίστανται από παλιά (πριν συγκεκριμένης ημερομηνίας) να χτίζονται με όσες διαστάσεις κι αν έχει το οικόπεδο. Προσοχή! Πολλοί ιδιοκτήτες οικοπέδου που στερούνται προσώπου σε δρόμο, νομίζουν ότι αν δημιουργηθεί σήμερα δουλεία διόδου μέσω του γείτονα μπορούν να οικοδομήσουν! Αυτό όμως δεν ισχύει.

Με ποιος τρόπους μπορεί να γίνει η επιβολή δουλείας διόδου;  

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για την δημιουργία και την επιβολή δουλείας διόδου. Ορισμένοι είναι απλοί και γρήγοροι, ενώ άλλοι είναι πιο χρονοβόροι. Η επιλογή της καταλληλότερης μεθόδου εξαρτάται από τη συνεργασία με τον άλλο ιδιοκτήτη.

1^ος Δουλεία Διόδου με Συμβολαιογραφική Πράξη  

Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου είναι με την υπογραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Στο έγγραφο αυτό, οι ιδιοκτήτες υπογράφουν το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια της δουλείας, αλλά και το ποσό που πρέπει να καταβληθεί. Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης είναι απαραίτητη η εγγραφή της στο Κτηματολόγιο.

2^ος Δουλεία Διόδου με Δικαστική Απόφαση  

Ένας άλλος τρόπος για την επιβολή δουλείας διόδου είναι μέσω της δικαστικής οδού. Το δικαστήριο εξετάζει όλα τα πραγματικά περιστατικά καθώς και τα τεχνικά και νομικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων τοπογραφικών σχεδίων, εναλλακτικών διόδων και του ύψους της αποζημίωσης. Μάλιστα, συχνά δέχεται και τη συνδρομή τεχνικού πραγματογνώμονα. Ως εκ τούτου, αποτελεί την πιο σίγουρη λύση για τον καθορισμό του είδους και της έκτασης του δικαιώματος, ειδικά στην περίπτωση ύπαρξης διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων.

3^ος Δουλεία Διόδου μέσω Χρησικτησίας  

Ένας επίσης αρκετά πρακτικός τρόπος για να δημιουργηθεί νομικά δικαίωμα δουλείας επί ακινήτου είναι η χρησικτησία. Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να μπορεί να γίνει στο ακίνητο χρησικτησία και αυτός που ασκεί εκεί δικαίωμα δουλείας θα πρέπει να κάνει τις αντίστοιχες πράξεις που φανερώνουν νομικά ότι δρα σαν να ήταν δικαιούχος δουλείας (πχ να καθαρίζει το μονοπάτι του οικοπέδου στο οποίο επιθυμεί να αποκτήσει δουλεία διόδου, όπως ακριβώς θα έκανε αν είχε αποκτήσει εξαρχής την δουλεία). Κατά τα λοιπά, οι προθεσμίες είναι οι ίδιες όπως ισχύει στην χρησικτησία γενικά, δηλαδή 10 έτη για τακτική χρησικτησία (αν υπάρχει δηλαδή νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος) και 20 έτη αντίστοιχα για έκτακτη.

Σε ποιον ανήκει η έκταση που καλύπτει μια δίοδος;  

Η έκταση της δουλείας διόδου παραμένει στην ιδιοκτησία αυτού που παραχώρησε το δικαίωμα διέλευσης και δεν αποτελεί κοινόχρηστη έκταση. Η λωρίδα αυτή προσμετράται στην κάλυψη και τη δόμηση του γηπέδου, δεν μπορεί όμως να κτιστεί.

Κληρονομείται η δουλεία διόδου;  

Υπάρχει κληρονομική διαδοχή με αιτία θανάτου. Δηλαδή αν ο διαθέτης όσο ζούσε ήταν φορέας δουλείας επί ενός άλλου ακινήτου, μπορεί με την διαθήκη του να ορίσει ότι οι κληρονόμοι του θα συνεχίσουν να είναι φορείς της δουλείας και να την ασκούν, εφόσον το επιθυμούν. Το ίδιο ισχύει και στην αντίστροφη περίπτωση, όπου ο διαθέτης είχε την υποχρέωση να ανέχεται μια δουλεία, οπότε με τον θάνατο του αυτόματα, οι κληρονόμοι του οφείλουν και οι ίδιοι να σέβονται το δικαίωμα δουλείας του εκάστοτε φορέα, αφού λαμβάνουν την έννομη θέση που είχε ο κληρονομούμενος πριν τον θάνατο του.

Ο «τυφλός» γείτονας ζητά να του παραχωρήσω δουλεία διέλευσης κι εγώ αρνούμαι, γιατί υπάρχει λύση διέλευσης από άλλη ιδιοκτησία. Ποιος αποφασίζει τη θέση της διόδου;

Το δικαστήριο αφού λάβει υπόψη του όλα τα πραγματικά στοιχεία και κυρίως το τοπογραφικό διάγραμμα που θα αποτυπώνει όλες τις όμορες ιδιοκτησίες του περίκλειστου ακινήτου καθώς και την συντομότερη δίοδο προς τον πλησιέστερο δρόμο, θα αποφασίσει σε ποια ιδιοκτησία θα επιβληθεί δουλεία διόδου. Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιασθεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί το τυφλό ακίνητο, με την μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο κύριος του τυφλού ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση για την διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.

Πότε απαγορεύεται η σύσταση δουλείας διόδου;  

Απαγορεύεται στις περιπτώσεις οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

Έχω συμβόλαιο που περιγράφει την δουλεία διόδου. Όμως ο κύριος του δουλεύοντος πούλησε το ακίνητό του. Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να κλείσει την δίοδο;  

Όχι, εφόσον η δουλεία διόδου περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία έχει μεταγραφεί, συνιστά βάρος του δουλεύοντος ακινήτου και το ακολουθεί σε όλες τις μεταβιβάσεις του.

Καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου, σε περίπτωση που η ιδιοκτησία του γείτονα απέκτησε πρόσβαση από νέο δρόμο που διανοίχθηκε και δεν είναι πλέον τυφλό;  

Δεν καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου που περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία μεταγράφηκε. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου (βαρυνόμενο ακίνητο), να προσφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει την κατάργηση της δουλείας διόδου, εφόσον αποδεδειγμένα δεν συντρέχουν πλέον λόγοι ύπαρξης της.

Ο γείτονας μου έκοψε την διέλευση από δρομάκι που περνούσα εδώ και 30 χρόνια και με απέκλεισε από το χωράφι μου. Τι να κάνω;  

Η δουλεία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου. Σε πολλές περιπτώσεις όμως, η πραγματική δουλεία συστήνεται και με χρησικτησία. Για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η άσκηση συνεχούς και αδιάλειπτης οιονεί νομής στο ακίνητο επί 20ετία. Επομένως εάν στα συμβόλαια των δύο συγκεκριμένων όμορων ιδιοκτητών δεν περιγράφεται δουλεία διόδου και το ακίνητο στερείται πρόσβασης σε Κοινόχρηστο Χώρο, τότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγνώριση δουλείας διόδου, λόγω της αδιάλειπτης χρήσης επί 20ετία.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: kathimerini.gr