Ακίνητα: Πως πετυχαίνουμε έκπτωση φόρου 40% για εργασίες επισκευής ή ανακαίνισης – Οι επιλέξιμες δαπάνες

Είναι γεγονός ότι στην πλειονότητά τους, τα κτίρια στην Ελλάδα είναι παλαιά, κατασκευασμένα πριν το 1990, που έχουν φθαρεί από τον χρόνο και χρειάζονται άμεσα ανακαίνιση. Όμως οι πλειονότητα των ιδιοκτητών δεν έχει την οικονομική δυνατότητα για να τα επισκευάσει και προσπαθεί να βρει τρόπους για να επιδοτηθεί για τις απαιτούμενες εργασίες. Αυτό μάλιστα δείχνει και το αυξημένο ενδιαφέρον των πολιτών για το πρόγραμμα «Eξοικονομώ κατ’ οίκον».  

Από την άλλη πλευρά, πολλοί είναι και οι υποψήφιοι αγοραστές που αναζητούν αποδοτικές επενδύσεις σε ακίνητα, των οποίων η αξία αναμένεται να αυξηθεί, μόλις αναβαθμιστούν. Ετσι αρκετοί αγοράζουν παλιά ή εγκαταλελειμμένα κτίρια, διαμερίσματα και αποθήκες, με σκοπό να τα ανακαινίσουν και στη συνέχεια να τα εκμεταλλευτούν με βραχυχρόνια μίσθωση (airbnb).

Η πολιτεία στα πλαίσια αυτά δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες ακινήτων να επιδοτηθούν με διάφορους τρόπους για τις κατάλληλες εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης των κατοικιών τους καθώς επίσης μελετά και τη θέσπιση φοροαπαλλαγών σε περίπτωση ανακαίνισης των παλιών κατοικιών.

Το κράτος προκειμένου να πετύχει την ενεργειακή αναβάθμιση του κτιριακού αποθέματος της χώρας και ταυτόχρονα να «χτυπήσει» την μαύρη εργασία και την εκτεταμένη φοροδιαφυγή, που παρατηρείται στα συναφή με την κάθε είδους αναβάθμιση της οικίας επαγγέλματα, έδωσε φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες ακινήτων που πραγματοποιούν εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης του ακινήτου τους.

Ποια είναι η απόφαση για φοροαπαλλαγές;

Σύμφωνα με την υπουργική απόφαση, που τελεί στο πλαίσιο του φορολογικού νόμου 4646/2019, για κάθε φυσικό πρόσωπο που πραγματοποιεί εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτου, θα μπορεί στο εξής το 40% των χρημάτων που θα καταβάλλει σε κάθε έτος της περιόδου 2020-2022, να εκπίπτει από τις οφειλές φόρου εισοδήματος των τεσσάρων ετών που έπονται του έτους καταβολής των εξόδων. Το ανώτατο όριο για το ύψος των δαπανών είναι 16.000 ευρώ, άρα το μέγιστο ποσό έκπτωσης φόρου που θα δικαιούται ένας ιδιοκτήτης συνολικά την τετραετία θα φθάνει τις 6.400 ευρώ (1.600 ευρώ κατ’ έτος).

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για να δοθεί η έκπτωση;

Απαραίτητες προϋποθέσεις για να ισχύσει η έκπτωση του 40% των δαπανών για αμοιβές εργασιών ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμιση κτιρίων από τον φόρο εισοδήματος του ιδιοκτήτη είναι:

• Να μην έχουν ενταχθεί σε «Εξοικονομώ» και ότι δεν θα ενταχθούν σε πρόγραμμα αναβάθμισης στο μέλλον.

• Οι δαπάνες να αποδεικνύονται με νόμιμα παραστατικά, δηλαδή με αποδείξεις λιανικών συναλλαγών ή με τιμολόγια παροχής υπηρεσιών από τους τεχνίτες.

• Οι δαπάνες να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής, δηλαδή με πιστωτικές ή χρεωστικές ή προπληρωμένες κάρτες, ή μέσω e-banking, ή με τη χρήση ηλεκτρονικού πορτοφολιού κ.λπ. Δαπάνες που πληρώθηκαν σε μετρητά δεν λαμβάνονται υπόψη.

Επισημαίνεται ότι: οι ιδιοκτήτες, για όσο χρονικό διάστημα διαρκεί η ισχύς της έκπτωσης του 40% των δαπανών ανακαίνισης, δεν θα χάνουν την έκπτωση του 5% επί του φορολογητέου εισοδήματος από μισθώματα, η οποία αφορά δαπάνες για επισκευή και συντήρηση, ισχύει κάθε χρόνο και υπολογίζεται αυτόματα, χωρίς την υποχρέωση προσκόμισης δικαιολογητικών στην εφορία.

Ποιες δαπάνες είναι επιλέξιμες;

Οι δαπάνες λήψης υπηρεσιών οι οποίες αναγνωρίζονται για την εφαρμογή της παρούσας είναι οι εξής:

Α. Ενεργειακές

• Τοποθέτηση θερμομόνωσης.

• Αντικατάσταση κουφωμάτων, υαλοπινάκων και εξωτερικών προστατευτικών φύλλων.

• Εγκατάσταση ή αναβάθμιση συστήματος θέρμανσης / ψύξης καθώς και των αναγκαίων υποδομών και στοιχείων ώστε να καθίσταται πλήρως λειτουργικό.

• Εγκατάσταση διατάξεων αυτόματου ελέγχου της λειτουργίας του συστήματος θέρμανσης / ψύξης.

• Εγκατάσταση συστήματος αυτοπαραγωγής ηλεκτρικού ρεύματος (με ενεργειακό συμψηφισμό), καθώς και συστημάτων ηλεκτρικών συσσωρευτών (μπαταρίες) όταν συνδυάζονται με φωτοβολταϊκά συστήματα.

• Εγκατάσταση συστήματος παραγωγής ζεστού νερού με χρήση Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).

• Εγκατάσταση συστήματος μηχανικού αερισμού με ανάκτηση θερμότητας.

• Αναβάθμιση φωτισμού των κοινόχρηστων χώρων πολυκατοικίας.

Β. Λειτουργικές – Aισθητικές

• Τοποθέτηση / αντικατάσταση υδραυλικής εγκατάστασης.

• Τοποθέτηση / αντικατάσταση ηλεκτρολογικής εγκατάστασης.

• Συντήρηση / επισκευή στέγης.

• Επισκευή τοιχοποιίας / Χρωματισμού εσωτερικά και εξωτερικά των κτιρίων.

• Τοποθέτηση σταθερών ή κινητών συστημάτων σκίασης.

• Αναβάθμιση ή εγκατάσταση ανελκυστήρα.

• Εγκατάσταση οικιακών σημείων επαναφόρτισης ηλεκτροκίνητων οχημάτων.

• Αλλαγή ή επισκευή δαπέδων.

Η έκπτωση αφορά μόνο στις κατοικίες;

Οι «επιλέξιμες δαπάνες» αφορούν όλα τα κτίρια ανεξαρτήτως της χρήσης τους (π.χ. διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα κλπ., εφόσον δεν έχουν ήδη ενταχθεί δεν θα ενταχθούν σε προγράμματα ή δράσεις επιχορήγησης.

Δικαιούχοι της μείωσης φόρου είναι όσοι έχουν πλήρη κυριότητα ή μπορεί να είναι και όσοι έχουν μόνο την επικαρπία;

1. Το ποσό που αναλογεί στο 40% των επιλέξιμων δαπανών κάθε έτους μειώνει τον φόρο του φυσικού προσώπου που έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας στο κτίριο στο οποίο πραγματοποιούνται οι «επιλέξιμες δαπάνες» που σχετίζονται με την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμισή του για το οικείο φορολογικό έτος.

2. Δικαιούχοι της μείωσης φόρου είναι και τα φυσικά πρόσωπα που έχουν δικαίωμα ψιλής κυριότητας επί ακινήτου, με την προϋπόθεση ότι τα πρόσωπα αυτά χρησιμοποιούν το εν λόγω ακίνητοείτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία είτε ως έδρα ή υποκατάστημα για την άσκηση της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας.

3. Στις ανωτέρω περιπτώσεις δικαιούχος της μείωσης είναι μόνο το πρόσωπο στο όνομα του οποίου εκδίδεται το σχετικό παραστατικό.

Τι ισχύει, όταν οι εργασίες γίνονται σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικίας;

Στην περίπτωση που οι δαπάνες γίνονται σε κοινόχρηστους χώρους μιας πολυκατοικίας, δύναται να γίνεται καταμερισμός των δαπανών ανα διαμέρισμα/κατάστημα/γραφείο κλπ. Οι δαπάνες σε αυτήν τη περίπτωση, εξοφλούνται από τον διαχειριστή πολυκατοικίας/συγκροτήματος ιδιοκτησιών με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών και στη συνέχεια αυτές θα λαμβάνονται υπόψη για τους δικαιούχους, ανάλογα με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους, με βάση σχετική βεβαίωση που θα χορηγείται από τον διαχειριστή και στην οποία θα καταχωρείται ο ΑΤΑΚ του ακινήτου το οποίο βρίσκεται εντός του κτιρίου για το οποίο πραγματοποιείται η σχετική δαπάνη.

Ποια είναι τα «ψιλά γράμματα», που πρέπει να προσέξουμε;

Απαραίτητες προϋποθέσεις για τη μείωση φόρου, αποτελούν σωρευτικά:

α) η απόδειξη πραγματοποίησης των δαπανών αυτών με νόμιμα παραστατικά, δηλαδή τιμολόγιο ή στοιχείο λιανικής πώλησης για την παροχή υπηρεσιών, στα οποία θα πρέπει να αναφέρεται διακριτά το είδος και η αξία της παρεχόμενης υπηρεσίας δεδομένου ότι επί αυτής υπολογίζεται η μείωση του φόρου, τα στοιχεία (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ) του προσώπου καθώς και τα στοιχεία του ακινήτου (ΑΤΑΚ), εκτός αν πρόκειται για κοινόχρηστα, για τα οποία αρκεί μόνο η δ/νση του ακινήτου,

β) η εξόφληση των δαπανών, ανεξαρτήτως του ύψους αυτών, να έχει πραγματοποιηθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή μέσω παρόχου υπηρεσιών πληρωμών. Ως «ηλεκτρονικό μέσο πληρωμής», νοείται κάθε μέσο πληρωμής, που απαιτεί τη μεσολάβηση ενός τηλεπικοινωνιακού ή ηλεκτρονικού δικτύου, όπως π.χ. η μεταφορά χρημάτων μέσω ειδικών διαδικτυακών εφαρμογών («e-banking»), καρτών, το «ηλεκτρονικό πορτοφόλι», κ.λπ.

Επομένως, στους παρόχους υπηρεσιών πληρωμών περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα πιστωτικά ιδρύματα, τα γραφεία ταχυδρομικών επιταγών και τα ιδρύματα πληρωμών, ανεξάρτητα αν έχουν την έδρα τους στην ημεδαπή ή στην αλλοδαπή (Ε.Ε., τρίτες χώρες).

γ) Το μέρος των δαπανών για τη λήψη υπηρεσιών που δεν εξοφλείται με τους ως άνω τρόπους δεν αναγνωρίζεται προς έκπτωση.

δ) Τα ποσά των «επιλέξιμων δαπανών» δηλώνονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.

Ποιος είναι ο χρόνος εφαρμογής της διάταξης για φοροαπαλλαγή λόγω ανακαίνισης κτιρίου;

Οι επιλέξιμες δαπάνες αναγνωρίζονται για τη μείωση του φόρου εφόσον πραγματοποιούνται έως το τέλος του 2022 και δεν έχουν εκπέσει ως δαπάνη από τα ακαθάριστα έσοδα επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Πώς ξεκινώ για να κάνω ενεργειακή αναβάθμιση στην κατοικία μου;

Κατ΄ αρχάς απευθυνόμαστε σε μηχανικό που κάνει τα εξής:

• Αποτύπωση κτιρίουπου πρόκειται να αναβαθμιστεί ενεργειακά.

• Ενεργειακή μελέτη του κτιρίου.

• Παρουσίαση των απαιτούμενων επεμβάσεωνσύμφωνα με την ενεργειακή μελέτη.

• Κοστολόγηση των ενεργειακών επεμβάσεωn.

• Υλοποίηση ενεργειακής αναβάθμισης.

• Έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού για το κτίριο.

Τι άδεια θα απαιτηθεί για την ανακαίνιση του σπιτιού;

Σύμφωνα με την νομοθεσία, για την αναδιαμόρφωση ή ανακαίνιση ενός κτιρίου, απαιτείται η έκδοση άδειας από την πολεοδομία. Παρ’ όλα αυτά, πρόσφατες διατάξεις εξαιρούν ορισμένες εργασίες από αυτή την υποχρέωση.  Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό για να εξετάσει ποιες εργασίες απαιτούνται να γίνουν στο ακίνητο και ποια είναι η απαιτούμενη άδεια για την εκτέλεση τους.

Οι άδειες χωρίζονται σε δυο κατηγορίες. Στην πρώτη συγκαταλέγεται η άδεια μικρής κλίμακας και στη δεύτερη, η άδεια δόμησης. Η δεύτερη, αφορά βαριές εργασίες, των οποίων ο προϋπολογισμός είναι 25.000 και άνω.

Από την άλλη, η άδεια μικρής κλίμακας αφορά σε μικρές επισκευές.

Πιο συγκεκριμένα, αφορά σε:

• Εργασίες οι οποίες γίνονται με τη χρήση σκαλωσιάς, όπως το βάψιμο των εξωτερικών τοίχων.

• Το γκρέμισμα των τοίχων, αν θέλετε να ενώσετε δωμάτια ή η κατασκευή πέργκολας εξωτερικά που ξεπερνάει τα 50 τ.μ.

• Η ανακατασκευή της στέγης ή αλλαγές στην όψη του κτιρίου, όπως η τοποθέτηση νέας μπαλκονόπορτας σε διαφορετικό σημείο από το καθορισμένο.

• Η τοποθέτηση ανελκυστήρα, τζακιού με καπνοδόχο ή η τοποθέτηση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr