Αγορά ακινήτων: Πώς η εικόνα μιας πολυκατοικίας μπορεί να μειώσει έως και 20% την αξία ενός διαμερίσματος;

Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται τα τελευταία χρόνια σε φάση ανάκαμψης, με αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και έντονη ζήτηση, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. Πίσω όμως από τις αγγελίες, τα τετραγωνικά μέτρα και τις ανακαινίσεις εσωτερικών χώρων, υπάρχει ένας παράγοντας που συχνά υποτιμάται αλλά αποδεικνύεται καθοριστικός για την τελική αξία ενός ακινήτου: η κατάσταση και η συνολική διαχείριση της πολυκατοικίας.

Η εικόνα των κοινοχρήστων χώρων, η οργάνωση, η συντήρηση και η διαφάνεια στη διαχείριση δεν επηρεάζουν μόνο την καθημερινότητα των ενοίκων, αλλά αποτυπώνονται άμεσα και στην εμπορική αξία κάθε διαμερίσματος, τόσο στην πώληση όσο και στη μίσθωση.

Η πολυκατοικία ως «μικρός οικονομικός οργανισμός»

Έρευνα του Billys, ελληνικής νεοφυούς επιχείρησης που έχει αναπτύξει ψηφιακή πλατφόρμα διαχείρισης πολυκατοικιών και επαγγελματικών κτιρίων, δείχνει ότι η πολυκατοικία θα έπρεπε να λειτουργεί ως ένας μικρός οικονομικός οργανισμός, με σαφείς διαδικασίες, οργανωμένο ταμείο, κανόνες λειτουργίας και μηχανισμούς λήψης αποφάσεων. Όταν αυτό δεν συμβαίνει, ανακύπτουν τρία βασικά προβλήματα: κακή διαχείριση του ταμείου, ανεπαρκής συντήρηση και πλήρης απουσία επενδυτικού σχεδιασμού για το κτίριο.

Ρευστότητα, συντήρηση και σταδιακή απαξίωση

Η έλλειψη ρευστότητας οδηγεί συχνά σε καθυστερήσεις πληρωμών, απλήρωτους λογαριασμούς και αδυναμία κάλυψης βασικών λειτουργικών αναγκών. Παράλληλα, η ανεπαρκής συντήρηση έχει άμεσο αντίκτυπο τόσο στην ποιότητα ζωής των κατοίκων όσο και στην αξία των ακινήτων. Βλάβες που δεν αποκαθίστανται έγκαιρα, προβλήματα στους κοινόχρηστους χώρους και απουσία βασικών παρεμβάσεων συσσωρεύονται και δημιουργούν ένα περιβάλλον σταδιακής υποβάθμισης.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, η κακή διαχείριση και η ελλιπής συντήρηση μπορούν να οδηγήσουν σε μείωση της εμπορικής αξίας ενός διαμερίσματος έως και 20%, ακόμη και όταν το ίδιο το ακίνητο είναι αντίστοιχο με άλλα της αγοράς.

Ανελκυστήρας και θέρμανση στο επίκεντρο

Η κατάσταση του ανελκυστήρα αποτελεί έναν από τους πιο κρίσιμους παράγοντες αποτίμησης. Σε πολυκατοικίες με μη λειτουργικό ή κακώς συντηρημένο ασανσέρ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο εμφανίζονται αισθητά χαμηλότερες, ιδιαίτερα για διαμερίσματα σε υψηλότερους ορόφους, όπου το κόστος επισκευής και πιστοποίησης γίνεται αντικείμενο σκληρής διαπραγμάτευσης.

Αντίστοιχα, η διαχείριση της θέρμανσης επηρεάζει άμεσα την ελκυστικότητα ενός ακινήτου. Κοινόχρηστα συστήματα χωρίς έλεγχο κόστους και διαφάνεια μειώνουν την προθυμία των αγοραστών να προσφέρουν υψηλότερη τιμή, ενώ πολυκατοικίες με οργανωμένη και αποδοτική διαχείριση αποτιμώνται σαφώς καλύτερα.

Η πρώτη εικόνα «κρίνει» τη διαπραγμάτευση

Η εξωτερική εικόνα του κτιρίου –πρόσοψη, είσοδος, μπαλκόνια και κοινόχρηστοι χώροι– λειτουργεί ως ένδειξη μελλοντικών εξόδων ήδη από την πρώτη επίσκεψη. Η είσοδος, το κλιμακοστάσιο και το ασανσέρ λειτουργούν ως φίλτρο πριν καν ο ενδιαφερόμενος δει το ίδιο το διαμέρισμα.

Μεσίτες και εκτιμητές αναφέρουν ότι αγοραστές και ενοικιαστές ζητούν συχνά άμεση έκπτωση ή αποχωρούν από τη διαδικασία όταν διαπιστώνουν κακή εικόνα στους κοινόχρηστους χώρους. Σκοτεινά κλιμακοστάσια, θορυβώδεις ανελκυστήρες και εμφανή σημάδια εγκατάλειψης μεταφράζονται σχεδόν αυτόματα σε «μελλοντικά έξοδα».

Κοινόχρηστα, διαφάνεια και ψυχολογικά όρια

Το ύψος των κοινοχρήστων αποτελεί από τις πρώτες πληροφορίες που ζητούν οι ενδιαφερόμενοι. Υπάρχει, μάλιστα, ένα σαφές ψυχολογικό όριο πέρα από το οποίο ακόμη και ποιοτικά ακίνητα χάνουν σημαντικά σε ελκυστικότητα. Τα δεδομένα του Billys δείχνουν ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο το ποσό, αλλά κυρίως η αδυναμία τεκμηρίωσής του.

Περίπου τέσσερις στους δέκα ενοίκους καθυστερούν ή οφείλουν κοινόχρηστα, γεγονός που οδηγεί σε συσσωρευμένα χρέη, περιορισμένη συντήρηση και αυξημένη καχυποψία από την πλευρά της αγοράς. Η έλλειψη διαφάνειας επιτείνει το πρόβλημα και καθυστερεί αποφάσεις που επηρεάζουν άμεσα την αξία όλων των διαμερισμάτων.

Μικρές παρεμβάσεις, άμεσο αποτέλεσμα

Οι παρεμβάσεις με τον μεγαλύτερο και ταχύτερο αντίκτυπο στην αξία μιας πολυκατοικίας δεν είναι απαραίτητα οι πιο δαπανηρές. Η τακτική καθαριότητα, οι οργανωμένες απεντομώσεις, η βασική συντήρηση εσωτερικών και εξωτερικών επιφανειών και η έγκαιρη πιστοποίηση του ανελκυστήρα βελτιώνουν άμεσα την εικόνα και τη λειτουργικότητα του κτιρίου. Η απόσβεση αυτών των παρεμβάσεων είναι σχεδόν άμεση, καθώς τα ακίνητα γίνονται πιο ελκυστικά για αγοραστές και ενοικιαστές.

Η συνολική εικόνα των πολυκατοικιών στην Αθήνα παραμένει σε μεγάλο βαθμό προβληματική, ανεξαρτήτως ηλικίας ή περιοχής. Καθοριστικός παράγοντας δεν είναι η παλαιότητα, αλλά η συνεννόηση και η ανάληψη ευθύνης από τους ιδιοκτήτες. Όπου υπάρχει οργάνωση, σαφείς διαδικασίες και σύγχρονα εργαλεία διαχείρισης, η αξία των ακινήτων διατηρείται. Όπου όχι, η υποβάθμιση είναι θέμα χρόνου και συνήθως γίνεται αντιληπτή όταν είναι ήδη αργά.

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: in.gr