Κατασκευές – Ακίνητα

Όλα τα νομικά και τεχνικά δεδομένα που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά την αγορά ενός ακινήτου

10 Οκτ 2023 kataskevesktirion.gr

Η αγορά ενός ακινήτου, αποτελεί μια σοβαρή απόφαση για τον αγοραστή, αφού για αυτήν δαπανώνται πολλές φορές οι κόποι μιας ζωής. Για αυτό το λόγο, θα πρέπει να είναι προσεκτικός ο αγοραστής κατά την αγορά ενός ακινήτου και να λαμβάνονται υπόψη όλα τα νομικά και τεχνικά δεδομένα.

Τα δεδομένα είναι διαφορετικά ανάλογα αν πρόκειται για αγορά οικοπέδου με σκοπό την έκδοση άδειας δόμησης, ή για αγορά μονοκατοικίας, διαμερίσματος, γραφείου κλπ. Στην Ελλάδα οι πολεοδομικές μεταβολές είναι πολλές και οι κανονισμοί δόμησης σε εντός και εκτός σχεδίου περιοχές συνεχώς αλλάζουν.

Γι αυτό ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικός στην επιλογή του ακίνητου και καλό θα είναι να απευθυνθεί σε δικηγόρο και μηχανικό προκειμένου να διενεργήσουν έναν πρόσφατο νομικό και τεχνικό έλεγχο για το ακίνητο, για να αποφευχθούν μελλοντικές δυσάρεστες καταστάσεις.

Ποιος ο νομικός έλεγχος που απαιτείται να γίνεται όταν αγοράζουμε ένα οικόπεδο;

Σε πολλές περιοχές της χώρας δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο, με αποτέλεσμα να μην υπάρχει πάντα ασφάλεια στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Γι αυτό το λόγο το πρώτο και κύριο στοιχείο που ελέγχουμε σε μια αγορά, είναι η «καθαρότητα» των τίτλων ιδιοκτησίας του πωλητή. Ελέγχουμε λοιπόν στο Υποθηκοφυλακείο τα συμβόλαια του ακινήτου, που θα πρέπει να καλύπτουν τουλάχιστον μια 20ετία, για να μην τεθεί αργότερα ζήτημα χρησικτησίας. Επίσης, ελέγχουμε να μην έχει το ακίνητο βάρη, όπως: υποθήκη, διεκδίκηση από τρίτους κ.α.

Ελέγχουμε το Κτηματολόγιο

Στόχος του Κτηματολογίου είναι να ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, μέχρι τέλους του 2024. Έτσι, οι περισσότερες περιοχές θα ενταχθούν άμεσα στο σύστημα του Κτηματολογίου, οπότε τα Υποθηκοφυλακεία θα κλείσουν και θα λειτουργούν τα Κτηματολογικά Γραφεία, στα οποία θα μεταφερθούν όλες οι εγγραφές του Υποθηκοφυλακείου στα σχετικά φύλλα καταχώρησης.

Ο έλεγχος των εν λόγω φύλλων καταχώρησης, γίνεται ηλεκτρονικά και είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς έχει παρατηρηθεί πολύ συχνά το φαινόμενο να υπάρχουν λάθος εγγραφές στα οικεία κτηματολογικά φύλλα ή ακόμα και να μην έχουν δηλωθεί εκ παραδρομής ή αμέλειας τα ακίνητα στο Κτηματολόγιο και να εμφανίζονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη. Αναλόγως της περίπτωσης, ο αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για τα τυχόν λάθη, για να γίνουν έγκαιρα όλες οι διαδικασίες διόρθωσης των τυχόν υπαρχόντων σφαλμάτων, π.χ. διόρθωση προδήλου σφάλματος ή διόρθωση λόγω γεωμετρικών του πριν την ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας.

Ποιός είναι ο τεχνικός έλεγχος που πρέπει να γίνεται;

Αυτός ο έλεγχος είναι πολύ σημαντικός, διότι προφυλάσσει τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου λόγω απαλλοτριώσεων ή εισφοράς σε γη και χρήμα καθώς και από άλλους μελλοντικούς περιορισμούς που μπορεί να «μπλοκάρουν» την εκμετάλλευσης και την χρήση του ακινήτου.

Για παράδειγμα, μπορεί ο αγοραστής να θέλει να ανεγείρει ή να αλλάξει χρήση σε ένα ακίνητο για ένα επαγγελματικό εργαστήριο, που όμως απαγορεύεται στη συγκεκριμένη περιοχή. Για αυτό είναι απαραίτητο να εξασφαλίζεται από την πολεοδομία, βεβαίωση για τις ισχύουσες χρήσεων γης.

Επίσης ελέγχουμε όλα τα πολεοδομικά δεδομένα όπως τον Συντελεστή Δόμησης, το επιτρεπόμενο ποσοστό Κάλυψης, το επιτρεπόμενο Ύψος καθώς κι αν έχει ειδικές διατάξεις, όπως: π.χ. αν υπάρχει υποχρεωτική πρασιά ή στοά, υποχρεωτική στέγη, υποχρεωτικά μορφολογικά στοιχεία στο κτίριο κτλ. Αυτά τα δεδομένα είναι αρκετά σημαντικά διότι μπορούν να είναι καθοριστικής σημασίας για την επιφάνεια της κάτοψης κτίσματος που επιθυμούμε να ανεγείρουμε. Για παράδειγμα, ένα γωνιακό οικόπεδο, που διαθέτει υποχρεωτική πρασιά και στις δύο πλευρές, έχει μικρότερη κάλυψη και επομένως η γνώμη ενός μηχανικού είναι καθοριστικής σημασίας για την επιλογή του οικοπέδου.

Επίσης, θα πρέπει να εξετάσει ο μηχανικός με προσοχή, μήπως βρίσκεται σε εξέλιξη μελέτη τροποποίησης των όρων δόμησης της περιοχής ή εάν υπάρχει κάποια προσφυγή στο ΣτΕ γεγονός που πιθανόν να σας εμποδίσει να κτίσετε μελλοντικά π.χ. κατάργηση παρεκκλίσεων.

Ποια επιπλέον στοιχεία εξετάζει ο μηχανικός;

Στο έλεγχο της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου.Στα πλαίσια αυτής της εργασίας ελέγχεται η Οικοδομική Άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων π.χ. ν. 4178/2013, εξαιρέσεις από κατεδάφιση του ν. 720/1977, δήλωση με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, κλπ.
Ελέγχεται το ακίνητο, το αν τα σχέδια συμφωνούν με την πραγματικότητα, εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις, κλπ. Διερευνάται ακόμα το ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή εκδόσεως οικοδομικών αδειών.
Εξετάζεται επίσης η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο, κλπ).
Ελέγχεται αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.
Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει επέκταση του σχεδίου με τις διατάξεις του ν.1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής.
Εξετάζεται αν υπάρχουν Ειδικά Προεδρικά Διατάγματα (π.χ. Πήλιο, Κυκλάδες, Παραδοσιακού Οικισμοί, που καθορίζουν ειδικούς όρους δόμησης, αρτιότητας και μορφολογικά στοιχεία π.χ. υποχρεωτική στέγη, απόσταση από όρια, κλπ.
Εξετάζεται για τα εκτός σχεδίου οικόπεδα αν έχουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου και δεν υπάρχει κυρωμένη Π.Ε., ελέγχεται επιπλέον η αρτιότητά του, η οικοδομησιμότητα του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και γίνεται επίσκεψη στην Πολεοδομία του αρμόδιου Δήμου για περισσότερες διευκρινίσεις, ενημέρωση για την πορεία της Π.Ε. και τυχόν τελευταίες εξελίξεις. Διαπιστώνονται οι οφειλόμενες εισφορές σε γη και χρήμα (Π.Ε., πράξη αναλογισμού, προσκύρωσης και αποζημίωσης).
Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου πόλης, ελέγχεται αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά στο χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κ.λ.π., εξετάζεται η ύπαρξη Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, εντοπίζεται σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο.
Σε περίπτωση που η αγορά φορά κτίσμα τότε γίνεται πλήρης έλεγχος, λαμβάνοντας υπόψη την αρχιτεκτονική, στατική μελέτη και όλες τις μελέτες μηχανολογικών εγκαταστάσων καθώς επίσης γίνεται έλεγχος και στην ποιότητα της κατασκευής (εργασίας και υλικών: είδος-τύπος-τοποθέτηση-συνεργασία-γήρανση), τη λειτουργικότητα του χώρου, τις μελέτες, άδειες και αδειοδοτήσεις, την ως τώρα συμπεριφορά του στους σεισμούς που έλαβαν χώρα, τη συντήρησή του, την ύπαρξη ή όχι ρωγμών, διαβρώσεων, αστοχιών, ζημιών, κακής τοποθέτησης εγκαταστάσεων, μονώσεων, κλπ.
Προσοχή απαιτείται εάν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή όπου για την έκδοση αδείας απαιτείται η σύμφωνη γνώμη της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας. Διότι αν υπάρχει η υποψία ότι μπορεί εκεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, τότε ενδεχομένως θα σταματήσει η έκδοση της άδειας.