Ψηφιακή Τράπεζα Γης: Μια νέα λύση νομιμοποίησης «μεγάλων» αυθαιρέτων με εξαγορά συντελεσή δόμησης

Με την απόφαση ΥΠΕΝ/ΓΡΓΓΧΣΑΠ/28742/1901, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε συνεργασία με το Υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης θέτουν σε πιλοτική λειτουργία την Ψηφιακή Τράπεζα Γη. Ουσιαστικά, πρόκειται το πρώτο επιχειρησιακό στάδιο για την ενεργοποίηση της διαδικασίας Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, μέσα από ένα σύγχρονο ψηφιακό σύστημα.

Ειδικότερα, με την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β΄ 1451/13-3-2026) του Υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης και Τεχνητής Νοημοσύνης, Δημήτρη Παπαστεργίου και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κ. Νίκου Ταγαρά, καθορίζεται η πιλοτική διαδικασία καταχώρισης στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που βρίσκονται σε ισχύ, διαθέτουν υπόλοιπο δόμησης προς μεταφορά και έχουν εκδοθεί βάσει των νόμων 880/1979, 2300/1995 και 3044/2002.

Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης αποτελεί ένα κρίσιμο πολεοδομικό εργαλείο που συμβάλλει στην προστασία διατηρητέων κτιρίων και κοινόχρηστων χώρων, καθώς και στην ορθολογική χωρική ανάπτυξη μέσω των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), όπου δύναται να μεταφέρεται συντελεστής δόμησης. Σημειώνεται ότι η πιλοτική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης προβλέπεται να διαρκέσει έως τέσσερις (4) μήνες και αποτελεί μέρος του συνολικού ψηφιακού εκσυγχρονισμού των πολεοδομικών εργαλείων που υλοποιεί το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Παράλληλαη ψηφιακή τράπεζα γης συνδυάζεται με την ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομιών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ) που καλύπτουν περίπου το 80% της Επικράτειας, καθώς και με τις μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ).

Πώς γίνεται η διαδικασία;

Η διαδικασία καταχώρισης τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης πραγματοποιείται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr, με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών και με την ηλεκτρονική επιβεβαίωση και συγκατάθεση των ιδιοκτητών ή νόμιμων εκπροσώπων τους. Η εφαρμογή της διαδικασίας υλοποιείται με τη συνδρομή του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), ενώ η πλατφόρμα διασυνδέεται, μέσω του Κέντρου Διαλειτουργικότητας της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και ΤΝ, με βασικά πληροφοριακά συστήματα της Δημόσιας Διοίκησης, όπως το φορολογικό μητρώο της ΑΑΔΕ, το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το Εθνικό Μητρώο Επικοινωνίας (emep.gov.gr) και το ΓΕΜΗ, διασφαλίζοντας τη διαλειτουργικότητα των δεδομένων και την αξιοπιστία της διαδικασίας.

Τι είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης;

Η Ψηφιακή Τράπεζας Γης διαμορφώνει έναν απλό και αποτελεσματικό μηχανισμό, προκειμένου να καταστεί δυνατή η μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης. Με απλά λόγια: Είναι μια ηλεκτρονική “αγορά” δικαιωμάτων δόμησης. Ορισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων εισφέρουν συντελεστή δόμησης και κάποιοι άλλοι αγοράζουν τους τίτλους.

Γιατί είναι απαραίτητη η λειτουργία αυτής της πλατφόρμας;

Κάποιοι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να χτίσουν στο ακίνητό τους για λόγους πολεοδομικούς (π.χ. γιατί είναι: διατηρητέο, βρίσκεται σε αρχαιολογική ζώνη, σε προστατευόμενη περιοχή ή είναι δεσμευμένο για την δημιουργία κοινόχρηστου χώρου). Αυτοί αποζημιώνονται για το ακίνητο, όμως έχουν κι ένα “δικαίωμα δόμησης” που χάνεται. Αυτό το δικαίωμα μετατρέπεται σε “τίτλο” (σαν κουπόνι) και μπορεί να πουληθεί σε κάποιον άλλον ιδιοκτήτη που έκτισε περισσότερο αλλού. Αυτή η ψηφιακή πλατφόρμα λοιπόν που τέθηκε σε λειτουργία δίνει τη δυνατότητα η όλη η διαδικασία της αγοράς–πώλησης να γίνεται πλέον online, χωρίς γραφειοκρατία και με διαφάνεια.

Μπορούμενα έχουμε παραδείγματα δικαιώματος δόμησης;

Παράδειγμα 1^ο: Πωλητής με Διατηρητέο Κτίριο

Κάποιος ιδιοκτήτης έχει ένα παλιό σπίτι στο κέντρο της πόλης που το κράτος το χαρακτηρίζει διατηρητέο 200 τ.μ., με αποτέλεσμα να μην μπορεί να το γκρεμίσει και να κτίσει μια πολυκατοικία 800 τ.μ. που επιτρέπεται στην περιοχή και χάνει τα 600 τ.μ.

Τι γίνεται με την Τράπεζα Γης;

Αντί να τα χάσει, το κράτος του δίνει έναν τίτλο δόμησης (ψηφιακό) για τα 600 τ.μ., τον δηλώνει στην ψηφιακή τράπεζα γης και μπορεί να τον πουλήσει. Δηλαδή, παίρνει χρήματα για κάτι που αλλιώς θα χανόταν.

Παράδειγμα 2^ο: Αγοραστής με αυθαίρετο κατηγόριας 5

Έχει κάποιος ένα ακίνητο που το έκτισε με οικοδομική άδεια. Το νόμιμο κτίσμα είναι 100 τ.μ. και έκτισε ένα κτίριο 180 τ.μ., δηλαδή έκανε υπέρβαση 80 τ.μ. που είναι μεγάλη (κατηγορία 5).

Τι κάνει με την Τράπεζα Γης;

Καταρχήν θα μπει στην πλατφόρμα και θα βρει διαθέσιμους τίτλους δόμησης π.χ.από διατηρητέα, δεσμευμένα οικόπεδα κλπ και στη συνέχεια θα αγοράσει 80 τ.μ. συντελεστή δόμησης. Τα “80 τ.μ.” που αγόρασε προστίθενται στο νόμιμο δικαίωμα του οικοπέδου του και η Επιτρεπόμενη δόμηση γίνεται 100 + 80 = 180 τ.μ. Άρα το ακίνητο γίνεται πολεοδομικά νόμιμο (υπό προϋποθέσεις).

Ποιές είναι οι προϋποθέσεις;

Το ακίνητο πρέπει να είναι σε περιοχή που επιτρέπεται Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και να μην είναι σε δάσος, αιγιαλό και ρέμα.

Ποιοι ιδιοκτήτες πρέπει να μπούνε στην πλατφόρμα και να εισφέρουν;

• Οι ιδιοκτήτες διατηρητέων με τίτλους συντελεστή (άχρηστους σήμερα, λόγω απόφασης του ΣτΕ). Ο διαθέσιμος συντελεστής υπολογίζεται σε 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα.

• Οι ιδιοκτήτες άλλων διατηρητέων που δεν διαθέτουν τίτλους. Η εκτίμηση που υπάρχει είναι ότι σήμερα μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες έχει τίτλο συντελεστή.

• Οι ιδιοκτήτες δεσμευμένων κοινόχρηστων χώρων (βλέπε απαλλοτριώσεις) που πρέπει να αποζημιωθούν αλλά δεν υπάρχουν στον κρατικό μηχανισμό οι απαιτούμενοι πόροι.

• Πρώην στρατόπεδα, παλαιά κτίρια του Δημοσίου που είναι προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αχρησιμοποίητες για λόγους ανάσχεσης της δομής.

• Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.

Ποιά είναι η διαδικασία που θα ακολουθείται για την εξαγορά;

Η διαδικασία είναι η εξής:

Για κάθε δικαιούμενο ακίνητο, εκδίδεται ηλεκτρονικά τίτλος μεταφοράς (υπερβάλλοντος) συντελεστή δόμησης από το αρμόδιο υπουργείο. Ο τίτλος κατοχυρώνεται στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης και αποκτά αξία βάσει της τιμής ζώνης που αντιστοιχεί στα τετραγωνικά που έχει. Στη συνέχεια, ο αγοραστής καταχωρεί τον ζητούμενο συντελεστή δόμησης, για ακίνητο που βρίσκεται σε Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή και το σύστημα υπολογίζει την αντίστοιχη αξία.

Η αξία που χρηματοδοτεί τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης δημιουργείται από τη διαφορά μεταξύ προσφερόμενης και ζητούμενης ποσότητας αλλά και της διαφοράς μεταξύ αξιών στις τιμές ζώνης. Ο ιδιοκτήτης που διατηρητέου αρχικά θα λαμβάνει το 30% της αποζημίωσης, με τον όρο της αποκατάστασης της πρόσοψης του διατηρητέου που έχει. Και το υπόλοιπο 70% θα το παίρνει με την ολοκλήρωση – και πιστοποίηση – των εργασιών. Οι συναλλαγές με την Ψηφιακή Τράπεζα Γης επιβαρύνονται με ποσοστό 5% επί της αξίας της συναλλαγής. Τα χρήματα αυτά θα καταλήγουν στο Πράσινο Ταμείο για περιβαλλοντικές δράσεις.

Πώς θα αγοράζεται ο Συντελεστής Δόμησης από τους ιδιοκτήτες «μεγάλων» αυθαιρέτων;

Για να καταλάβουμε τη διαδικασία δίνουμε το παρακάτω παράδειγμα. Έχουμε ένα αυθαίρετο κατηγορίας 5 που τακτοποιήθηκε και βρίσκεται εντός σχεδίου πόλης στο Βόλο, 100 τετραγωνικών μέτρων με τιμή ζώνης 1.200 ευρώ. Η αγορά συντελεστή δόμησης υπολογίζεται σε 120.000 ευρώ. Από αυτά το 5% θα πάει στο Πράσινο Ταμείο (6.000 ευρώ) για δράσεις αποκατάστασης του περιβάλλοντος. Ακολουθεί ο μειωτικός συντελεστής ή συμψηφισμός με ειδικό πρόστιμο (ΖΥΣ) και ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Ύστερα από όλα αυτά, εκδίδεται η οριστική εξαίρεση από κατεδάφιση. Αντίστοιχα από αυτά τα χρήματα, αποζημιώνεται ένας ιδιοκτήτης για παράδειγμα, διατηρητέου για τα 100 τετραγωνικά μέτρα συντελεστή δόμησης που είχε εισφέρει στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, με το ποσό που αντιστοιχεί στη δική του τιμή ζώνης.

Ποιά θεωρούνται «μεγάλα» αυθαίρετα;

Α) Τα εξ’ ολοκλήρου αυθαίρετα.

Β) Αυθαίρετες κατασκευές που παραβιάζουν σε ποσοστό μεγαλύτερο του 40% τα πολεοδομικά μεγέθη κάλυψης, δόμησης και μεγαλύτερο του 20% το πολεοδομικό μέγεθος του ύψους που προβλέπονται από τους όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας και υπερβαίνουν τα 250 τ.μ. για χρήση κατοικίας ανά ιδιοκτησία και τα 1.000 τ.μ. κτιρίου συνολικά και τα 1.000 τ.μ. για τις λοιπές χρήσεις.

Οι κατασκευές αυτές μπορεί να εξαιρεθούν οριστικά της κατεδάφισης με την αγορά Συντελεστή Δόμησης όταν δημοσιευθεί η σχετική Υπουργική Απόφαση.

Τι είναι η Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή;

Η Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) είναι μια συγκεκριμένη περιοχή μέσα στην πόλη όπου το κράτος λέει: “εδώ επιτρέπεται να χτιστεί παραπάνω από το κανονικό”, αλλά μόνο αν αγοράσεις δικαιώματα δόμησης από την Τράπεζα Γης .

Πώς συνδυάζεται με τα αυθαίρετα;

Σε περίπτωση αυθαιρέτου (κατηγορία 5) που κάποιος έχει ήδη χτίσει παραπάνω (π.χ.180 τ.μ. αντί για 100 τ.μ.) μπορεί να το νομιμοποιήσει αγοράζοντας μέσω αγοράς συντελεστή μόνο αν το ακίνητο βρίσκεται μέσα σε ΖΥΣ.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr