Οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία ενός ακινήτου και ο σημαντικός ρόλος του εκτιμητή – μηχανικού

Βασικό στοιχείο στην πώληση ή μίσθωση ενός ακινήτου είναι και ο σωστός προσδιορισμός της πραγματικής αξίας του. Συνήθως οι ιδιοκτήτες απευθύνονται στους μεσίτες, προκειμένου να τους ενημερώσουν για την τιμή που μπορεί να «πιάσει» το ακίνητό τους. Όμως η εκτίμηση ενός ακινήτου δεν είναι στάσιμη, αλλά συνεχώς μεταβάλλεται και επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες όπως: νομικούς, οικονομικούς και τεχνικούς, τους οποίους γνωρίζουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές.

Ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, που τέθηκαν σε ισχύ νέες πολεοδομικές διατάξεις και σχέδια, π.χ. μείωση συντελεστή δόμησης σε πολλές περιοχές, αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, δασικοί χάρτες κλπ, ο ρόλος του εκτιμητή – μηχανικού είναι σημαντικός για την ολοκληρωμένη και επιστημονικά αποδεκτή αξιολόγηση των ακινήτων.

Τι σημαίνει εμπορική αξία ακινήτου;

Με τον όρο εμπορική αξία ενός ακινήτου εννοούμε την αξία που διαμορφώνει η αγορά με βάση διάφορους παράγοντες, τόσο οικονομικούς και κοινωνικούς όσο και τεχνικούς.

Ποιος ο ρόλος του εκτιμητή μηχανικού;

Ο ρόλος του είναι να μελετήσει όλα τα διαθέσιμα τεχνικά και νομικά έγγραφα, που θα του επιτρέψουν να καταλήξει στη σωστή μέθοδο και να προσδιορίσει με ακρίβεια την τελική αξία του ακινήτου μετά από επιτόπια αυτοψία.

Που χρειάζεται η εκτίμηση ενός ακινήτου;

• για δικαστική διαμάχη,

• για τον καθορισμό τιμής αποζημίωσης,

• για να προσημειωθεί ένα ακίνητο,

• για λογιστικές καταστάσεις,

• για δανειακούς σκοπούς,

• για ασφαλιστικές εταιρίες,

• για επενδυτικούς σκοπούς,

• για την ενεργειακή τους κατάσταση (απόδοση),

• για απαλλοτριώσεις.

Από ποιους παράγοντες εξαρτάται άμεσα η εκτίμηση ενός ακινήτου;

• Νομικούς,

• Τεχνικούς,

• Οικονομικούς.

Ποιοι άλλοι παράγοντες επηρεάζουν την αξία του ακινήτου;

• Παγκόσμιο οικονομικό κλίμα,

• Εθνική οικονομία,

• Νομοθεσία ‐ φορολογικό δίκαιο,

• Προοπτικές ανάπτυξης μίας περιοχής,

• Νομική κατάσταση του ακινήτου,

• Τοποθεσία ‐ γεωγραφία,

• Κατάσταση – ηλικία,

• Τρέχον μίσθωμα,

• Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του ακινήτου (αρχιτεκτονική, διαρρύθμιση).

Πως προσδιορίζεται η αξία των ακινήτων;

Ως έννοια «η αξία ενός ακινήτου» έχει διάφορες εκφάνσεις, όπως:

α) Την οικονομική αξία, που επηρεάζεται από την προσφορά και ζήτηση, τη χρησιμότητα, τη μοναδικότητα, την αρτιότητα κ.α.

β) Την αγοραστική αξία, που αντιπροσωπεύει την πλέον πιθανότερη τιμή πώλησης του ακινήτου.

γ) Την πραγματική – τρέχουσα αξία, η οποία αποτελεί ουσιαστικά το μέσο όρο, ο οποίος προσδιορίζεται από τις διακυμάνσεις των υφιστάμενων τιμών προσφοράς και ζήτησης.

δ) Την αντικειμενική αξία, που είναι η αξία που έχει το ακίνητο σύμφωνα με το κράτος.

Τι λαμβάνεται υπόψη για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου;

Για την εκτίμηση οικοπέδων εντός σχεδίου λαμβάνονται υπόψη, μία σειρά παραγόντων όπως:

• οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης,

• ο συντελεστής δόμησης και ποσοστό κάλυψης,

• η ύπαρξη ή μη δεσμεύσεων επί του ακινήτου,

• η θέα,

• η προσβασιμότητα,

• η ύπαρξη ή μη και η κατάσταση των υποδομών κοινής ωφέλειας στην περιοχή,

• οι γειτνιάζουσες χρήσεις γης,

• η ποιότητα του εδάφους και του υπεδάφους,

• η ύπαρξη ή μη κτιρίου εντός του οικοπέδου και η κατάσταση αυτού,

• η εμπορικότητα των κοντινών δρόμων,

• η θέση του στον αστικό ιστό και ειδικότερα στο πολεοδομικό τετράγωνο,

• η απόσταση από τη θάλασσα ή από περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους,

• η απόσταση του από περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος,

• η σχέση της προηγούμενης με τη μελλοντική του χρήση.

Τι λαμβάνεται υπόψη για την εκτίμηση γηπέδων εκτός σχεδίου;

Στην περίπτωση εκτίμησης γηπέδων εκτός σχεδίου, τα πράγματα είναι σε άλλες περιπτώσεις απλούστερα και σε άλλες πιο σύνθετα από τις περιπτώσεις των εντός σχεδίου οικοπέδων. Έτσι για την εκτίμηση των γηπέδων εκτός σχεδίου, λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως:

• θέση,

• χρήσεις γης,

• συντελεστής δόμησης και κάλυψης,

• σχήμα γωνιακό/μεσαίο/διαμπερές,

• το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δόμο και το βάθος του,

• πολεοδομικές και νομικές δεσμεύσεις,

• πρόσβαση – οδικό δίκτυο – πλάτος δρόμου,

• υποδομές σε δίκτυα,

• αν γειτνιάζει με ρέμα,

• αν έχει δασικό χαρακτήρα,

• αν υπάρχουν δουλείες,

• προοπτικές, επιτρεπόμενες χρήσεις,

• μέγεθος, αρτιότητα, δυνατότητα κατάτμησης,

• απόσταση από αστικά κέντρα, υποδομή,

• απόσταση από θάλασσα,

• προοπτικές ένταξης στο σχέδιο,

• οδοποιία,

• καθορισμός γραμμής αιγιαλού,

• μορφολογία εδάφους (μεγάλες κλίσεις),

• γειτνίαση με θετικούς ή αρνητικούς παράγοντες,

• κυρίαρχες χρήσεις περιοχής κτλ.

Τι λαμβάνεται υπόψη για την εκτίμηση της αξίας διαμερισμάτων;

Στην εκτίμηση της αξίας ενός διαμερίσματος οι παράγοντες που πρέπει να ληφθούν και να αξιολογηθούν είναι αρκετά σημαντικοί. Έτσι τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει κανείς να λάβει υπόψη του σε τέτοιες περιπτώσεις είναι τα εξής:

• η τοποθεσία και η θέση,

• ο όροφος και η ύπαρξη ανελκυστήρα,

• η θέα και ο προσανατολισµός,

• η ποιότητα κατασκευής,

• αν είναι γωνιακό ή διαμπερές,

• η πρόσοψη ακάλυπτου,

• η θέα και προοπτικές περιοχής,

• η ηλικία (παλαιότητα) και βαθμός συντήρησης,

• ποιος είναι ο αντισεισμικός κανονισμός με βάση τον οποίο χτίστηκε η οικοδομή,

• η ενεργειακή κλάση με βάση το ενεργειακό πιστοποιητικό,

• η διαρρύθμιση και η λειτουργικότητα του,

• η ύπαρξη γκαράζ και αποθήκης,

• η ύπαρξη πρόσθετων ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών,

• η ύπαρξη αυθαιρέτων,

• οι νόμιμες χρήσης του διαμερίσματος,

• απόσταση από κέντρο συνοικίας, σχολείο, στάση μέσων μαζικής μεταφοράς κ.ά.,

• ύπαρξη ρύπων, π.χ. από κυκλοφοριακή κίνηση ή ύπαρξη οχλούσας βιομηχανίας,

• τα χαρακτηριστικά της ευρύτερης περιοχής (γειτονίας) στην οποία ανήκει (ανθρωπογεωγραφικά χαρακτηριστικά),

• πιθανές μελλοντικές πολεοδομικές αλλαγές – παρεμβάσεις (αναπλάσεις, αλλαγές πολεοδομικών δεικτών).

Με τι συνδέεται η αξία ενός ακινήτου για χρήση γραφείου;

• Τοποθεσία,

• Θέση,

• Προσβάσεις,

• θέσεις στάθμευσης,

• προσανατολισμός,

• όροφος – ύπαρξη ανελκυστήρα,

• διαρρυθμίσεις,

• ύπαρξη εσωτερικού wc ή όχι σε παλιές οικοδομές,

• δυνατότητα τοποθέτησης ταμπέλας,

• δίκτυα παροχών (πχ data),

• κλιματισμός.

Με τι συνδέεται η αξία ενός ακινήτου ως κατάστημα;

• εμπορικότητα δρόμου,

• θέση

• προβολή- μήκος βιτρίνας,

• σχέση βιτρίνας/βάθους καταστήματος,

• γωνιακό/μεσαίο,

• ελεύθερο ύψος καταστήματος,

• ύπαρξη υπογείου/παταριού.

Τί πρέπει να προσέχουμε για να έχουμε μια σωστή εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου;

• Απευθυνόμαστε σε πιστοποιημένο εκτιμητή.

• Πληροφορούμαστε από μεσίτες της περιοχής, πόσο πουλήθηκαν παρόμοια ακίνητα με το δικό σας.

• Ελέγχουμε μήπως υπάρχουν νομικές δεσμεύσεις ή βάρη στο ακίνητο.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr