Τα τελευταία χρόνια, η διαδικασία σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου έχει προχωρήσει σημαντικά σε όλη τη χώρα. Σε πολλές περιοχές έχει μπει σε λειτουργία το Κτηματολόγιο και χιλιάδες ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν κυρίως κατά την μεταβίβαση, λάθη σε εμβαδά, όρια και θέσεις στα ακίνητα τους.

Αν και σε πρώτη ανάγνωση το πρόβλημα μπορεί να φαίνεται ένα «τεχνικό» θέμα, στην πράξη αυτά τα λάθη επηρεάζουν άμεσα την δυνατότητα αξιοποίησης της περιουσία. Για παράδειγμα δεν μπορεί να γίνει μία μεταβίβαση, να βγει οικοδομική άδεια, ακόμα μπορεί να χαθεί το ίδιο το δικαίωμα της κυριότητας του ακινήτου.

Το κρίσιμο ερώτημα για τους πολίτες είναι σαφές: Πόσο εύκολα διορθώνονται τα λάθη, πόσο κοστίζει και πότε οδηγούμαστε στα δικαστήρια;

Πού οφείλονται τα λάθη;

Τα συνηθέστερα αίτια είναι:

• Η έλλειψη σαφώς καθορισμένων ορίων (π.χ. χωρίς φράχτες ή φυσικά σημάδια).

• Παλαιές μετρήσεις με ανακριβείς μεθόδους.

• Συμβόλαια που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση».

• Διαφορές μεταξύ εμβαδού συμβολαίου και ψηφιακού υποβάθρου του Κτηματολογίου.

Πώς το αντιλαμβάνεται ο πολίτης στην καθημερινότητα του;

Η πραγματικότητα δείχνει ξεκάθαρα πώς δημιουργούνται τα προβλήματα.

Για παράδειγμα:

• Ένας ιδιοκτήτης ανακαλύπτει ότι το οικόπεδό του εμφανίζεται μικρότερο στο Κτηματολόγιο από ό,τι στο συμβόλαιο.

• Μια ιδιοκτησία φαίνεται μετατοπισμένη στον χάρτη, δημιουργώντας επικάλυψη με γειτονικό ακίνητο.

• Δύο γείτονες διαφωνούν για τα όρια, καθώς το Κτηματολόγιο αποτυπώνει διαφορετική γραμμή από αυτή που γνώριζαν.

• Σε παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας, η έκταση αναφέρεται αόριστα «περίπου δύο στρέμματα», χωρίς σαφείς διαστάσεις.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το πρόβλημα γίνεται αντιληπτό όταν προκύπτει ανάγκη για μεταβίβαση, έκδοση οικοδομικής άδεις και γενικά για την αξιοποίηση του ακινήτου.

Ποιά είναι τα πιο συχνά λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία;

Τα λάθη στο Κτηματολόγιο δεν είναι τυχαία. Προκύπτουν κυρίως από τον τρόπο που δηλώθηκαν ή αποτυπώθηκαν τα ακίνητα.

1. Λάθη στο εμβαδό

Ιδιοκτήτες βλέπουν μικρότερη ή μεγαλύτερη έκταση από αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο.

Γιατί συμβαίνει:

• Παλιά τοπογραφικά χωρίς σύγχρονες μετρήσεις

• Συμβόλαια με αόριστες αναφορές («περίπου», «κατά προσέγγιση»)

• Διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και ψηφιακά υπολογισμένου εμβαδού

Παράδειγμα:

Ο ιδιοκτήτης δηλώνει 1.000 τ.μ., αλλά το Κτηματολόγιο εμφανίζει 920 τ.μ.

2. Λάθη στη θέση του ακινήτου

Ακίνητα εμφανίζονται μετατοπισμένα, με αποτέλεσμα να «εισβάλλουν» σε γειτονικές ιδιοκτησίες ή να χάνουν μέρος της πραγματικής τους έκτασης.

Γιατί συμβαίνει:

• Έλλειψη συντεταγμένων

• Πρόχειρη αποτύπωση κατά τη δήλωση

• Μη ύπαρξη σαφών ορίων στο έδαφος

Συνέπεια:

Το ακίνητο μπορεί να φαίνεται ότι «μπαίνει» σε ξένη ιδιοκτησία.

3. Λάθη στα όρια (επικαλύψεις)

Από τις πιο συχνές αιτίες συγκρούσεων. Το Κτηματολόγιο αποτυπώνει όρια που δεν συμφωνούν με αυτά που γνώριζαν οι ιδιοκτήτες.

Γιατί συμβαίνει:

• Δεν υπήρχαν φράχτες ή φυσικά όρια

• Διαφορετικές δηλώσεις από όμορους ιδιοκτήτες

• Ασυμφωνία μεταξύ παλιών τίτλων

Συνέπεια:

Δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα γης.

4. Ασαφή παλιά συμβόλαια

Τίτλοι που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση» χωρίς διαστάσεις δημιουργούν σήμερα σοβαρά προβλήματα ταυτοποίησης.

Παράδειγμα:

«Αγρός δύο στρεμμάτων συνορεύων με τον τάδε και τον δείνα».

Πρόβλημα:

Δεν υπάρχουν διαστάσεις ή σαφή όρια → αφήνει περιθώρια ερμηνείας.

5. Λάθη λόγω μη δήλωσης ή λάθος δήλωσης

Ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ή δηλώθηκαν λάθος εμφανίζονται ακόμη και ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Περιπτώσεις:

• Δεν δηλώθηκε καθόλου ακίνητο

• Δηλώθηκε λάθος ιδιοκτήτης

• Δηλώθηκαν λάθος στοιχεία

Συνέπεια:

Το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή σε τρίτο πρόσωπο.

Μπορούν να διορθωθούν τα λάθη;

Ναι. Παρότι οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποκτούν ισχυρή νομική ισχύ, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης όταν διαπιστωθούν σφάλματα.

Οι διορθώσεις μπορεί να αφορούν:

• Το εμβαδό

• Τα όρια

• Τη θέση του ακινήτου

• Τη γεωμετρική μορφή

Ποιος είναι ο ρόλος του τοπογράφου μηχανικού στη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων;

Η συμμετοχή του Μηχανικού στην ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης είναι σημαντική, γιατί δεν περιορίζεται στη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη, αλλά στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στην γεωμετρία των γεωτεμαχίων, ο ίδιος οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση επί του κτηματογραφικού διαγράμματος που εκδίδεται προηγουμένως από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο και θα αποτελέσει υπόβαθρο για την αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο.

Έτσι, εισάγεται ο όρος «Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών» (ΔΓΜ), στο οποίο απεικονίζονται οι γεωμετρικές μεταβολές που επέρχονται στα γεωτεμάχια, αποδίδοντας τις κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ,87. Με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζεται η τήρηση και η ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων. Ανάλογη εργασία εκτελείται από το Μηχανικό και κατά την υποβολή αιτημάτων για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών Διαγραμμάτων.

Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;

Υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ Κτηματολογίου και πραγματικότητας. Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο π.χ κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

Πώς γίνεται η διόρθωση;

Η διόρθωση μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:

1. Εξωδικαστικά με αίτηση του ενδιαφερόμενου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, όταν δεν υπάρχει διαφωνία.

2. Δικαστικά, όταν υπάρχει αμφισβήτηση δικαιωμάτων ή διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.

Σε πολλές περιπτώσεις προηγείται και διαδικασία διαμεσολάβησης, η οποία είναι πλέον υποχρεωτική. Το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή σε τρίτο πρόσωπο.

Πότε διορθώνονται εξωδικαστικά;

Η εξωδικαστική διαδικασία είναι η πιο απλή και γρή­γορη αλλά δεν εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις. Γενικά μπορεί να λυθεί το θέμα εξωδικαστικά, όταν δεν υπάρχει διαφωνία ή αμφισβήτηση δικαιώματος.

Παραδείγματα:

1. Πρόδηλα σφάλματα

• Λάθος όνομα, ΑΦΜ, στοιχεία συμβολαίου

• Λάθος αριθμοί ή καταχωρίσεις

2. Μικρές ή τεχνικές γεωμετρικές αποκλίσεις

• Διαφορά στο εμβαδό χωρίς διαφωνία

• Μικρή μετατόπιση ορίων

Με την προϋπόθεση να συμφωνούν όλοι οι εμπλεκό­μενοι (γειτονικά ακίνητα).

3. Διορθώσεις με νέα στοιχεία

• Νέο τοπογραφικό

• Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών

4. Αλλαγές από ήδη καταχωρημένες πράξεις:

Συμβόλαια που είχαν γίνει πριν τις πρώτες εγγραφές Υποθήκες, διοικητικές πράξεις. Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα σχέδια και δικαιολογητικά.

Πότε η υπόθεση φτάνει στα δικαστήρια;

Γενικά όταν υπάρχει διαφωνία για το ποιος έχει δι­καίωμα ή για τα όρια. Παραδείγματα για περιπτώσεις που απαιτούν δικαστική λύση:

1. Διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών

Παράδειγμα: Δύο γείτονες διεκδικούν το ίδιο τμήμα.

2. Αμφισβήτηση κυριότητας

Όταν άλλος εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης ή υπάρχει λάθος δικαιούχος

3. Ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Σε αυτήν την περίπτωση αν δεν υποδεικνύεται εύκολα το δικαίωμα, τότε απαιτείται αγωγή.

4. Σοβαρές γεωμετρικές μεταβολές με σύγκρουση

Πχ μεγάλη αλλαγή ορίων ή μετατόπιση που επηρεά­ζει γείτονες.

5. Όταν απορριφθεί η εξωδικαστική αίτηση

Τότε ο πολίτης έχει δικαίωμα να προσφύγει δικαστικά.

Τι χρειάζεται ο πολίτης για να κάνει την διόρθωση;

Για τη διόρθωση απαιτούνται συνήθως:

• Αίτηση διόρθωσης

• Αντίγραφο συμβολαίου

• Τοπογραφικό διάγραμμα

• Κινηματογραφικό διάγραμμα ή ΔΓΜ

Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Η αδράνεια μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες:

• Ο αναγραφόμενος στο Κτηματολόγιο θεωρείται νό­μιμος ιδιοκτήτης.

• πραγματικός ιδιοκτήτης μπορεί να χάσει το δικαίωμά του

• Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιέρχονται στο Δημόσιο

• Μη δηλωμένα δικαιώματα (πχ υποθήκες) χάνονται.

Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή | Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: naftemporiki.gr

Υποβάλλετε ένα άρθρο

Το όνομά σας *

Το email σας *

Το θέμα του άρθρου σας *