Η ακτινογραφία των δημόσιων ακινήτων από την BluPeak Estate Analytics: Το αχαρτογράφητο τοπίο και η ανάγκη για Ενιαίο Μητρώο

Δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, κτίρια, εκτάσεις και εμπράγματα δικαιώματα βρίσκονται στην κατοχή ή διαχείριση του Δημοσίου, χωρίς ωστόσο να υπάρχει ακόμη ένα ενιαίο μητρώο που να αποτυπώνει με κοινά κριτήρια το σύνολο της δημόσιας ακίνητης περιουσίας.

Η αποτύπωση της BluPeak Estate Analytics επιχειρεί να φωτίσει την κλίμακα αυτής της περιουσίας και να αναδείξει τους μεγαλύτερους δημόσιους ιδιοκτήτες. Παράλληλα η πρόταση της BluPeak κινείται προς τη δημιουργία ενός ενιαίου λειτουργικού μητρώου που θα συνδέει Ε9, ΑΤΑΚ, τίτλους, ΚΑΕΚ, γεωχωρικά στοιχεία, τεχνική κατάσταση, χρήσεις και μισθώσεις.

Ειδικότερα, σύμφωνα με την ανάλυσή της, «εξαιρετικά κατακερματισμένο και αχαρτογράφητο είναι το τοπίο γύρω από την ακίνητη περιουσία του Δημοσίου, με Δήμους, κρατικούς φορείς, ασφαλιστικά ταμεία, πανεπιστήμια και οργανισμούς να διαθέτουν δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, γήπεδα, κτίρια και εμπράγματα δικαιώματα. Το βασικό πρόβλημα είναι ότι δεν υπάρχει ακόμη μία ενιαία απογραφή που να καταγράφει το σύνολο αυτής της περιουσίας με κοινή μονάδα μέτρησης.

Πώς γίνεται παράθεση των στοιχείων

Η σύγκριση των φορέων χρειάζεται μία βασική διευκρίνιση. Δεν μετρούν όλοι την ακίνητη περιουσία τους με τον ίδιο τρόπο. Για τους Δήμους, η επεξεργασία βασίζεται σε 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ. Αντίθετα, άλλοι δημόσιοι φορείς δημοσιεύουν αριθμό ακινήτων, κτιρίων, γηπέδων ή δικαιωμάτων και όχι απαραίτητα μοναδικούς κτηματολογικούς αριθμούς.

Αυτό σημαίνει ότι τα παρακάτω μεγέθη δείχνουν κυρίως την κλίμακα του χαρτοφυλακίου κάθε φορέα και δεν αποτελούν μία απολύτως ομοιογενή κατάταξη. Ένα ακίνητο μπορεί να αντιστοιχεί σε περισσότερα ΚΑΕΚ, ένα ΚΑΕΚ μπορεί να συνδέεται με περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα, ενώ ένα γήπεδο μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερα από ένα κτίρια.

Επομένως, αριθμοί όπως τα περίπου 77.000 ακίνητα της ΕΤΑΔ δεν είναι άμεσα συγκρίσιμοι με τα 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ των Δήμων. Αντίστοιχα, τα 4.814 κτίρια και τα 3.638 γήπεδα ΟΣΕ και ΓΑΙΑΟΣΕ δεν μπορούν να αθροιστούν μηχανικά με τα ΚΑΕΚ άλλων φορέων.

Η ασφαλέστερη σύγκριση γίνεται σε δύο επίπεδα. Πρώτον, εξετάζεται το δημοσιευμένο μέγεθος του χαρτοφυλακίου κάθε φορέα, με σαφή αναφορά στη μονάδα μέτρησης. Δεύτερον, όπου υπάρχουν διαθέσιμα στοιχεία ΚΑΕΚ, μπορεί να γίνει ξεχωριστή σύγκριση σε κοινή κτηματολογική βάση.

Η ΕΤΑΔ με περίπου 77.000 ακίνητα

Με βάση τον συνολικό αριθμό των καταγεγραμμένων ακινήτων, ένα από τα μεγαλύτερα αυτοτελή χαρτοφυλάκια βρίσκεται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου. Η ΕΤΑΔ διαχειρίζεται περίπου 77.000 ακίνητα, μέγεθος που αποτυπώνει την έκταση της δημόσιας περιουσίας που βρίσκεται υπό τη διαχείρισή της.

Ο αριθμός αυτός, ωστόσο, δεν σημαίνει ότι 77.000 ακίνητα είναι διαθέσιμα προς άμεση εμπορική αξιοποίηση. Το χαρτοφυλάκιο πρέπει να διαχωριστεί ανάλογα με το ιδιοκτησιακό καθεστώς, τη χρήση, τις υφιστάμενες δεσμεύσεις και τον βαθμό ωριμότητας κάθε περιουσιακού στοιχείου.

Σημαντική ακίνητη περιουσία συγκεντρώνεται επίσης στον σιδηροδρομικό τομέα. ΟΣΕ και ΓΑΙΑΟΣΕ εμφανίζουν 4.814 κτίρια και 3.638 γήπεδα. Παράλληλα, καταγράφονται περίπου 3.500 δικαιώματα ΚΑΕΚ, περίπου 105.925 στρέμματα γης και 628.000 τ.μ. κτισμάτων.

Η αναφορά των περίπου 3.500 δικαιωμάτων ΚΑΕΚ είναι ιδιαίτερα χρήσιμη, επειδή αποτελεί το μέγεθος που μπορεί να προσεγγίσει περισσότερο τη μεθοδολογία που χρησιμοποιείται για τους Δήμους. Ακόμη και εδώ, όμως, απαιτείται έλεγχος ώστε να διαπιστωθεί εάν πρόκειται για μοναδικά ΚΑΕΚ ή για επιμέρους δικαιώματα πάνω στους ίδιους κτηματολογικούς αριθμούς.

Τα 515 ακίνητα του e-ΕΦΚΑ

Ο e-ΕΦΚΑ διαθέτει 515 ιδιόκτητα ακίνητα, τα οποία συνθέτουν ένα χαρτοφυλάκιο με διαφορετικά χαρακτηριστικά και χρήσεις. Σε αυτό περιλαμβάνονται ακίνητα που χρησιμοποιούνται από τις υπηρεσίες του φορέα, μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία αλλά και ακίνητα με διαφορετικές ανάγκες συντήρησης και αξιοποίησης.

Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν τα πανεπιστήμια και τα κληροδοτήματα. Το ΕΚΠΑ και τα συνδεδεμένα κληροδοτήματα εμφανίζουν περίπου 620 ακίνητα ή δικαιώματα. Ωστόσο, για να προκύψει καθαρή εικόνα απαιτείται να διαχωριστούν τα ακίνητα που ανήκουν απευθείας στο πανεπιστήμιο από εκείνα που προέρχονται από κληροδοτήματα και συνοδεύονται από συγκεκριμένους όρους αξιοποίησης.

Η Ακαδημία Αθηνών εμφανίζει 56 ακίνητα και 157 απαλλοτριωμένες εκτάσεις. Και σε αυτή την περίπτωση οι δύο αριθμοί δεν πρέπει να αθροιστούν χωρίς περαιτέρω επεξεργασία, καθώς αφορούν διαφορετικές κατηγορίες περιουσίας.

Οι Δήμοι και τα 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ

Η μεγαλύτερη ενιαία βάση που έχει προκύψει από την παρούσα επεξεργασία βρίσκεται στους Δήμους, όπου καταγράφονται 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ. Αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι οι Δήμοι διαθέτουν περισσότερα «ακίνητα» από όλους τους υπόλοιπους δημόσιους φορείς μαζί. Σημαίνει ότι, με βάση τη συγκεκριμένη επεξεργασία, διαθέτουν τη μεγαλύτερη συγκεντρωμένη βάση περιουσιακών στοιχείων που έχει αποτυπωθεί με κοινό δείκτη τον μοναδικό ΚΑΕΚ.

Αν η σύγκριση περιοριστεί αποκλειστικά στην ίδια μονάδα μέτρησης, τα 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ των Δήμων συγκρίνονται με περίπου 13.322 ΚΑΕΚ επιλεγμένων μεγάλων δημόσιων φορέων. Η αριθμητική σχέση είναι περίπου 14,6 προς 1.

Ωστόσο, ούτε αυτή η αναλογία περιγράφει το σύνολο της δημόσιας ακίνητης περιουσίας. Τα 13.322 ΚΑΕΚ αφορούν συγκεκριμένους φορείς που έχουν ήδη ενταχθεί στην επεξεργασία και όχι πλήρη απογραφή του Ελληνικού Δημοσίου. Συνεπώς, η αναλογία είναι ενδεικτική της σημερινής διαθέσιμης βάσης δεδομένων και όχι τελική εθνική κατάταξη.

Πόσα δημοτικά ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν

Από την επεξεργασία της δημοτικής περιουσίας που πραγματοποιεί η BluPeak Estate Analytics προκύπτει και μία δεύτερη κρίσιμη διάσταση, καθώς άλλο είναι το καταγεγραμμένο περιουσιακό απόθεμα και άλλο το πραγματικά αξιοποιήσιμο. Περίπου το 25% των δημοτικών δικαιωμάτων εντάσσεται στην κατηγορία της άμεσης αξιοποίησης και θα μπορούσε να εξεταστεί για στεγαστικές, κοινωνικές ή εισοδηματικές χρήσεις.

Ένα επιπλέον 40% χαρακτηρίζεται ως περιουσία προς ωρίμανση, καθώς απαιτείται προηγουμένως τεχνικός, νομικός ή πολεοδομικός έλεγχος. Για περίπου το 35% υπάρχουν μεγαλύτερες εκκρεμότητες, όπως ελλείψεις τίτλων, γεωχωρικών δεδομένων, ΚΑΕΚ ή προβλήματα αντιστοίχισης των επιμέρους μητρώων.

Από την καταγραφή στην κοινωνική κατοικία

Η καταγραφή της δημόσιας ακίνητης περιουσίας αποκτά ιδιαίτερη σημασία λόγω της στεγαστικής πίεσης. Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσα περιουσιακά στοιχεία διαθέτει ένας φορέας, αλλά πόσα από αυτά είναι πραγματικά διαθέσιμα, σε ποια κατάσταση βρίσκονται και για ποια χρήση είναι κατάλληλα.

Κάθε ακίνητο θα πρέπει να περνά από έλεγχο ως προς τον τίτλο και το δικαίωμα, την υφιστάμενη χρήση, την κενότητα, την τεχνική κατάσταση, το κόστος αποκατάστασης, την ενεργειακή συμπεριφορά, την πολεοδομική δυνατότητα και την πρόσβαση σε εργασία και βασικές υπηρεσίες. Έτσι μπορεί να προκύψει το πραγματικό απόθεμα που θα μπορούσε να υποστηρίξει κατοικίες για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και νοσηλευτές, προσιτή μίσθωση για νέους εργαζόμενους και οικογένειες, φοιτητική στέγη ή άλλες μορφές κοινωνικής κατοικίας.

Η ανάγκη για ένα ενιαίο μητρώο

Το βασικό κενό παραμένει η απουσία μίας κοινής «γλώσσας» καταγραφής. Η πρόταση της BluPeak κινείται προς τη δημιουργία ενός ενιαίου λειτουργικού μητρώου που θα συνδέει Ε9, ΑΤΑΚ, τίτλους, ΚΑΕΚ, γεωχωρικά στοιχεία, τεχνική κατάσταση, χρήσεις και μισθώσεις.

Για να μπορεί επομένως να απαντηθεί με ακρίβεια το ερώτημα «ποιος δημόσιος φορέας έχει τη μεγαλύτερη ακίνητη περιουσία», απαιτείται πρώτα κάθε φορέας να απογράψει τα περιουσιακά του στοιχεία με το ίδιο πρότυπο. Μόνο τότε θα μπορούν να συγκριθούν πραγματικά μοναδικά ακίνητα με μοναδικά ακίνητα, ΚΑΕΚ με ΚΑΕΚ και εμπράγματα δικαιώματα με αντίστοιχα δικαιώματα. Μέχρι να γίνει αυτό, τα σημερινά στοιχεία αποτυπώνουν με σαφήνεια το μέγεθος του δημόσιου αποθέματος, αλλά όχι μία οριστική και απολύτως συγκρίσιμη κατάταξη.

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: newmoney.gr