Αγορά κατοικίας: Πού εντοπίζεται η πραγματική πίεση και πώς «συγκρούεται» η ζήτηση με τα διαθέσιμα ακίνητα

Την πιο εκτενή και λεπτομερή έως σήμερα ανάλυσή του για τη σχέση προσφοράς και ζήτησης στην ελληνική αγορά κατοικίας παρουσίασε ο Spitogatos,  με στόχο να αναδείξει πού ακριβώς εντοπίζεται το πραγματικό κενό της αγοράς, δηλαδή σε ποιες περιοχές, σε ποιες γειτονιές και σε ποια εύρη τιμών η ζήτηση υπερβαίνει κατά πολύ το διαθέσιμο απόθεμα.

Η έρευνα, η οποία χρησιμοποιεί στοιχεία του πρώτου οκταμήνου του 2026, παρουσιάστηκε σε εκδήλωση για τα 20 χρόνια της εταιρείας από τον κ. Δημήτρη Μελαχροινό, CEO και Co–founder του Spitogatos, τον κ. Δημήτρη Τσατίρη, COO του Spitogatos και τον κ. Κυριάκο Καμπούρη, CEO της IMS–FC. Στην εκδήλωση παρουσιάστηκαν επίσης στοιχεία για τη στεγαστική χρηματοδότηση, το διεθνές ενδιαφέρον για ακίνητα στην Ελλάδα και τις εφαρμογές της Τεχνητής Νοημοσύνης στο real estate.

Πώς μετρήθηκε η πίεση

Αξιοποιώντας τον μεγάλο όγκο αναζητήσεων και τα περισσότερα από 650.000 ακίνητα της πλατφόρμας, η ανάλυση συγκρίνει τα μοναδικά διαθέσιμα ακίνητα κάθε περιοχής με τη ζήτηση που συγκεντρώνουν. Η ζήτηση μετρήθηκε σε δύο επίπεδα: τις μοναδικές αναζητήσεις οι οποίες αποτυπώνουν το ευρύτερο ενδιαφέρον, και τα μοναδικά leads, τα οποία δείχνουν πιο άμεση πρόθεση. Έτσι, για πρώτη φορά, γίνεται δυνατό να προσεγγιστεί το κενό ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση σε διαφορετικές περιοχές και εύρη τιμών.

Η εικόνα σε όλη την Ελλάδα

Για κάθε διαθέσιμο ακίνητο προς ενοικίαση σε όλη τη χώρα αντιστοιχούν κατά μέσο όρο 2,41 μοναδικά leads και 23,38 μοναδικές αναζητήσεις, έναντι 0,79 leads και 11,68 αναζητήσεων στην πώληση. Σε πανελλαδικό επίπεδο, η πίεση στην αγορά κατοικίας δεν εμφανίζεται τόσο έντονη όσο στην ενοικίαση. Όταν όμως τα δεδομένα αναλύονται ανά περιοχή και εύρος τιμής, η αναντιστοιχία γίνεται σαφώς πιο εμφανής και στις δύο αγορές, με τη μεγαλύτερη πίεση να συγκεντρώνεται στα οικονομικότερα και μικρότερα ακίνητα.

Ενοικίαση: η πίεση ανά περιοχή

Στην Αττική, τα Βόρεια Προάστια ξεχωρίζουν με 21,1 leads και 281,7 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο στα ενοίκια κάτω των €600, ενώ στα ενοίκια άνω των €1.500 η πίεση υποχωρεί έως και 42 φορές. Στην περιοχή Αθήνα – Κέντρο, στα ενοίκια έως €600 καταγράφονται 3,9 leads και 20,8 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο, έναντι 0,6 leads και 4,3 αναζητήσεων στα ενοίκια άνω των €1.500. Σε επίπεδο γειτονιών, η Ελευσίνα, το Μαρούσι, το Ηράκλειο, η Παλλήνη και το Χαλάνδρι συγκαταλέγονται στις περιοχές με την εντονότερη πίεση στα φθηνά ενοίκια.

Παρόμοιες τάσεις καταγράφονται και στην υπόλοιπη χώρα. Στη Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη πίεση καταγράφεται εκτός κέντρου, με το Υπόλοιπο Νομού να συγκεντρώνει 5,9 leads και 123,2 αναζητήσεις ανά ακίνητο στα ενοίκια κάτω των €600 και γειτονιές όπως ο Εχέδωρος, ο Άγιος Αθανάσιος και το Ωραιόκαστρο να ξεχωρίζουν. Στην υπόλοιπη Ελλάδα, όπου η πίεση στα φθηνά ενοίκια είναι έως 7 φορές μεγαλύτερη από τα ακριβά, τα Δωδεκάνησα καταγράφουν 22,4 leads και 196,4 αναζητήσεις ανά ακίνητο, ενώ στις περιοχές με την υψηλότερη πίεση συνυπάρχουν νησιωτικοί προορισμοί, όπως η Ζάκυνθος, η Ρόδος και η Πάρος, με επαρχιακά κέντρα, όπως η Θήβα, η Αλεξάνδρεια και το Αγρίνιο.

Αγορά κατοικίας: ισχυρό ενδιαφέρον, δυσκολία στην υλοποίηση

Αντίστοιχο αλλά ηπιότερο μοτίβο εμφανίζεται και στην πώληση, όπου η ζήτηση συγκεντρώνεται στα ακίνητα έως €250.000, ενώ στις υψηλότερες τιμές άνω των €550.000 καταγράφεται χαμηλότερη ένταση ζήτησης σε σχέση με το διαθέσιμο απόθεμα. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η μεγάλη απόκλιση ανάμεσα σε αναζητήσεις και leads, η οποία μπορεί να υποδηλώνει έντονο ενδιαφέρον αλλά δυσκολία των ενδιαφερομένων να προχωρήσουν λόγω και του επιπέδου των τιμών. Στην κατηγορία έως €250.000, τα Βόρεια Προάστια της Αθήνας καταγράφουν 1,7 leads αλλά 22,6 αναζητήσεις ανά διαθέσιμο ακίνητο, στο Υπόλοιπο Νομού Θεσσαλονίκης οι αναζητήσεις φτάνουν τις 27,9 ανά ακίνητο, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα τα Δωδεκάνησα ξεχωρίζουν σε leads (3,6) και οι Σποράδες σε αναζητήσεις (91,4) ανά ακίνητο. Σε επίπεδο γειτονιών, η Νέα Πέραμος, η Ελευσίνα, το Παλαιό Ψυχικό, η Λυκόβρυση και το Χαλάνδρι ξεχωρίζουν στην Αττική, και η Πάργα, η Ικαρία, η Κως και η Λήμνος στην περιφέρεια.

Σχολιάζοντας τα ευρήματα, ο Δημήτρης Τσατίρης, COO του Spitogatos, ανέφερε: «Για πρώτη φορά μπορούμε να δούμε με τέτοια λεπτομέρεια, σε επίπεδο περιοχής, γειτονιάς και εύρους τιμής, πού εντοπίζεται η μεγαλύτερη αναντιστοιχία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης: κυρίως εκεί όπου το ενδιαφέρον για πιο προσιτή κατοικία συναντά περιορισμένο διαθέσιμο απόθεμα. Δύο βασικοί άξονες που μπορούν να συμβάλουν στη βελτίωση αυτής της ισορροπίας είναι η καλύτερη αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών και η μεγαλύτερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση. Η ακριβέστερη κατανόηση του πού βρίσκεται η πίεση είναι ένα σημαντικό πρώτο βήμα για πιο στοχευμένες παρεμβάσεις».

Από το πρόβλημα στις λύσεις: απόθεμα και χρηματοδότηση

Όπως σημειώθηκε κατά την εκδήλωση, το διαθέσιμο απόθεμα δεν ταυτίζεται πάντα με το σπίτι που αναζητούν οι χρήστες. Η καλύτερη αξιοποίησή του μέσα από αναβαθμίσεις μικρότερων και παλαιότερων ακινήτων, την προβολή ακινήτων που σήμερα παραμένουν «κλειστά» και πιο ευέλικτες λύσεις, μπορεί να καλύψει περισσότερες ανάγκες. Παράλληλα, η πρόσβαση στη χρηματοδότηση μπορεί να κάνει περισσότερες κατοικίες προσιτές σε περισσότερους αγοραστές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της IMS-FC στην οποία έχει επενδύσει ο Spitogatos, οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στο οκτάμηνο του 2026 έφτασαν τα €1.835 εκατ., αυξημένες κατά 34,9% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, με τα προγράμματα «Σπίτι μου» να καταγράφουν άνοδο 54,6%. Ωστόσο, στην Ελλάδα μόλις το 23% των αγοραπωλησιών ακινήτων πραγματοποιείται με στεγαστικό δάνειο, έναντι 45% στην Ευρώπη.

Αναφερόμενος στη συνεργασία των δύο εταιρειών, ο Κυριάκος Καμπούρης, CEO της IMS–FC, δήλωσε: «Για πολλούς ανθρώπους, η δυνατότητα αγοράς κατοικίας είναι άμεσα συνδεδεμένη με την πρόσβαση σε στεγαστική χρηματοδότηση, όμως η αναζήτηση του κατάλληλου δανείου παραμένει μια σύνθετη και συχνά χρονοβόρα διαδικασία. Η IMS δημιουργήθηκε για να απλοποιήσει αυτή τη διαδρομή, συγκεντρώνοντας και αναλύοντας τις διαθέσιμες επιλογές της τραπεζικής αγοράς. Η συνεργασία μας με τον Spitogatos μάς έδωσε τη δυνατότητα να εντάξουμε αυτή την υποστήριξη πιο οργανικά στη συνολική διαδικασία αναζήτησης και απόκτησης ενός ακινήτου».

Η Ελλάδα στον χάρτη της διεθνούς ζήτησης

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, η διεθνής ζήτηση έχει ενισχυθεί κατά 60,3% σε σχέση με το 2020 και αντιστοιχεί πλέον στο 20,3% της συνολικής ζήτησης, το υψηλότερο επίπεδο της περιόδου 2020–2026. Οι ΗΠΑ, η Γερμανία και το Ηνωμένο Βασίλειο παραμένουν σταθερά οι κορυφαίες χώρες προέλευσης, ενώ 5 από τις 10 δημοφιλέστερες περιοχές για τους χρήστες από το εξωτερικό βρίσκονται εκτός Αθήνας και Θεσσαλονίκης: η Χαλκιδική, οι Κυκλάδες, η Καβάλα, η Μεσσηνία και τα Δωδεκάνησα.

20 χρόνια δεδομένων και η επόμενη μέρα με την Τεχνητή Νοημοσύνη

Η έρευνα αξιοποιεί τη διαδρομή 20 ετών του Spitogatos, ο οποίος ξεκίνησε το 2006 ως project τεσσάρων φίλων, σε μια εποχή που η αναζήτηση ακινήτου βασιζόταν στις έντυπες αγγελίες, και σήμερα αποτελεί τη Νο.1 πλατφόρμα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, με το δίκτυό του να ξεπερνά το 2026 το 1 δισ. λεπτά χρήσης ετησίως. Ο ίδιος όγκος δεδομένων που επιτρέπει σήμερα την αναλυτική αποτύπωση της αγοράς αποτελεί και τη βάση για τις εφαρμογές Τεχνητής Νοημοσύνης, από προσωποποιημένες προτάσεις και καλύτερο matching μεταξύ χρηστών και ακινήτων έως τη βελτιστοποίηση περιεχομένου και την αυτοματοποίηση εργασιών για τους επαγγελματίες του real estate.

Σχολιάζοντας τις αλλαγές που αναμένεται να φέρει η Τεχνητή Νοημοσύνη στο real estate, ο κ. Δημήτρης Μελαχροινός, CEO και Co–founder του Spitogatos, ανέφερε: «Καθώς η Τεχνητή Νοημοσύνη αλλάζει καθιερωμένες πρακτικές σε ολόκληρη την αγορά, στον Spitogatos εισάγουμε σταδιακά όλο και περισσότερα εργαλεία AI, για να κάνουμε την αναζήτηση ακινήτου ακόμα πιο εύκολη και απλή. Αξιοποιούμε την Τεχνητή Νοημοσύνη ως ένα ακόμη εργαλείο στην αποστολή μας να βοηθάμε τους χρήστες να βρουν το επόμενο σπίτι τους, με την εμπειρία τους να παραμένει πάντα στο επίκεντρο».

Σήμερα, στις εταιρίες του Spitogatos και στην IMS–FC εργάζονται περισσότεροι από 200 άνθρωποι, με τον Spitogatos να συνεχίζει να επενδύει στην τεχνολογία και στα δεδομένα, με στόχο μια πιο διαφανή και ολοκληρωμένη εικόνα της αγοράς ακινήτων για χρήστες και επαγγελματίες.

Πηγή κεντρικής φωτογραφίας: ieidiseis.gr