Έρευνα UBS: Σε σημείο καμπής οι αγορές ακινήτων διεθνώς – Οι 25 μεγαλουπόλεις που διατρέχουν τον κίνδυνο «φούσκας»

Σύμφωνα με τον δείκτη UBS Global Real Estate Bubble Index, το Τορόντο και η Φρανκφούρτη παρουσιάζουν τα υψηλότερα επίπεδα κινδύνου στις αγορές ακινήτων. Για την εν λόγω μελέτη, η UBS ανέλυσε τις τιμές ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις σε όλο τον κόσμο. Από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, η ονομαστική αύξηση των τιμών των κατοικιών στις υπό εξέταση πόλεις επιταχύνθηκε με ποσοστό 10% κατά μέσον όρο. Ωστόσο, η παγκόσμια στεγαστική έκρηξη φτάνει στο τέλος της.

Ο δείκτης UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, μια ετήσια μελέτη της Διεύθυνσης Επενδύσεων (Chief Investment Office) της UBS Global Wealth Management, δείχνει ότι οι ανισορροπίες στις μητροπολιτικές αγορές ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο είναι ιδιαίτερα υψηλές και οι τιμές κινούνται εκτός συγχρονισμού με τα αυξανόμενα επιτόκια. Το Τορόντο και η Φρανκφούρτη βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη. Και οι δύο αγορές εμφάνισαν έντονα χαρακτηριστικά φούσκας τιμών. Οι κίνδυνοι είναι εξίσου υψηλοί στη Ζυρίχη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ, το Τελ Αβίβ και το Τόκιο.

Στις ΗΠΑ, και οι πέντε πόλεις που αξιολογήθηκαν βρίσκονται σε υπερτιμημένη περιοχή, με την ανισορροπία να είναι πιο ευδιάκριτη στο Μαϊάμι και το Λος Άντζελες, παρά στο Σαν Φρανσίσκο, τη Βοστώνη και τη Νέα Υόρκη. Οι αγορές ακινήτων στη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ παραμένουν υπερτιμημένες παρά κάποιες τάσεις υπαναχώρησης.

Άλλες αγορές με σημεία υπερτίμησης περιλαμβάνουν τη Γενεύη, το Λονδίνο, τη Μαδρίτη και τη Σιγκαπούρη. Το Σάο Πάολο – μια νέα προσθήκη στον φετινό δείκτη – παραμένει σε λογικά επίπεδα τιμών μαζί με το Μιλάνο και τη Βαρσοβία. Παρά την έντονη και ισχυρή χρονιά, η στεγαστική αγορά του Ντουμπάι βρίσκεται επίσης σε περιοχή εύλογης αποτίμησης.

Εκτιμήσεις αξίας σε επίπεδο αιχμής

Η αύξηση της ονομαστικής αξίας των κατοικιών στις 25 πόλεις που αναλύθηκαν σημείωσε επιτάχυνση της τάξης σχεδόν του 10% κατά μέσο όρο από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης από το 2007. Στην πραγματικότητα, και οι τρεις πόλεις – το Παρίσι, το Χονγκ Κονγκ και η Στοκχόλμη – είδαν τις τιμές των κατοικιών τους να σκαρφαλώνουν. Επιπλέον, η επιτάχυνση της αύξησης των εκκρεμών ενυπόθηκων δανείων ήταν εμφανής σε σχεδόν κυριολεκτικά όλες τις πόλεις και για δεύτερη συνεχή χρονιά, το χρέος των νοικοκυριών ανέβηκε σημαντικά ταχύτερα από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο.

Οι επιδόσεις του δείκτη δεν αυξήθηκαν κατά μέσο όρο σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η ισχυρή άνοδος του εισοδήματος και της μίσθωσης μετρίασε την περαιτέρω αύξηση των ανισορροπιών. Οι τιμές των κατοικιών στις μη αστικές περιοχές ανέβηκαν ταχύτερα από ό,τι στις πόλεις για δεύτερο συνεχές έτος. Επιπλέον, η άνοδος των τιμών έχει επιβραδυνθεί αξιοσημείωτα σε σχέση με τον πληθωρισμό. Εντούτοις, οι τρέχουσες αποτιμήσεις είναι αρκετά υψηλές.

Τα αυξανόμενα επιτόκια φέρνουν την ανισορροπία στο προσκήνιο

Ως αποτέλεσμα των χαμηλών επιτοκίων, οι τιμές των κατοικιών απομακρύνονται συνεχώς από τα εισοδήματα και τα μισθώματα κατά την τελευταία δεκαετία. Οι πόλεις που κατατάσσονται σήμερα στην περιοχή κινδύνου για φούσκα έχουν βιώσει αυξήσεις τιμών κατά μέσο όρο ίσες με 60% σε σχέση με τον πληθωρισμό κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ενώ τα πραγματικά εισοδήματα και τα μισθώματα αυξήθηκαν μόνο κατά 12%.

Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο σε όλες τις υπό εξέταση πόλεις, από τότε που σημειώθηκε το χαμηλότερο επίπεδό τους στα μέσα του 2021. Σε συνδυασμό με την ιδιαίτερη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η επιφάνεια του διαθέσιμου χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτή για έναν υψηλά καταρτισμένο υπάλληλο είναι, κατά μέσο όρο, κατά ένα τρίτο χαμηλότερη από ό,τι ήταν μόλις πριν από την πανδημία.

Ο Claudio Saputelli, Επικεφαλής Τομέα Ακινήτων στη Διεύθυνση Επενδύσεων της UBS Global Wealth Management, πρόσθεσε τα εξής: «Ο πληθωρισμός και οι απώλειες περιουσιακών στοιχείων λόγω της τρέχουσας αναταραχής στις χρηματοπιστωτικές αγορές μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, γεγονός που περιορίζει τη ζήτηση για πρόσθετο χώρο διαβίωσης. Επομένως, η στέγαση καθίσταται επίσης λιγότερο ελκυστική ως επένδυση, δεδομένου ότι το κόστος δανεισμού σε πολλές πόλεις υπερβαίνει όλο και περισσότερο τις αποδόσεις των επενδύσεων σε αγορές ακινήτων προς μίσθωση» .

Τέλος παιχνιδιού

Ως εκ τούτου, η (ακόμα) ισχυρή αγορά εργασίας έχει πλέον καταστεί ο τελευταίος πυλώνας στήριξης της ιδιοκατοικούμενης στεγαστικής αγοράς στις περισσότερες πόλεις. Με την επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών, αυτό επίσης κινδυνεύει να αλλάξει. Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης της UBS Global Wealth Management, καταλήγει στο εξής συμπέρασμα: «Ὀντως, παρατηρούμε ότι η έξαρση των επενδύσεων ιδιοκατοίκησης βρίσκεται εν τέλει υπό πίεση παγκοσμίως, ενώ σε πολλές υπερτιμημένες πόλεις αναμένονται σημαντικές διορθώσεις τιμών τα επόμενα τρίμηνα».

UBS Global Real Estate Bubble Index: Overview, 2022

Προοπτικές ανά περιοχή

Ελβετία

Η συνεχιζόμενη ισχυρή επενδυτική ζήτηση σε ένα περιβάλλον αρνητικών επιτοκίων αποτέλεσε τον κύριο μοχλό της τάσης των τιμών στη Ζυρίχη. Οι τιμές των κατοικιών στην περιοχή αυξήθηκαν περίπου κατά 20% από την αρχή της πανδημίας. Συνολικά, η σχέση μεταξύ των τιμών αγοράς και των μισθωμάτων είναι εκτός ισορροπίας και η αγορά βρίσκεται στη ζώνη κινδύνου φούσκας.

Οι υψηλές τιμές αγοράς θα υπόκεινται σε εναρμόνιση με την πραγματικότητα σύμφωνα με τις αυξήσεις επιτοκίων της Εθνικής Τράπεζας της Ελβετίας. Ωστόσο, χάρη στη συνεχιζόμενη ισχυρή αύξηση του πληθυσμού στην οικονομική περιοχή της Ζυρίχης, η προσαρμογή των τιμών δύναται να πραγματοποιηθεί με την πάροδο του χρόνου χωρίς βραχυπρόθεσμη απότομη διόρθωση σε ονομαστικές τιμές.

Στη Γενεύη, ο δείκτης τιμών των μισθωμάτων έχει φθάσει επίσης σε υψηλά επίπεδα που είναι εκτός συγχρονισμού με τα επιτόκια που είναι σταθερά σε θετικό έδαφος, και η αγορά είναι υπερεκτιμημένη. Η πόλη χάνει έδαφος σε σχέση με τη Ζυρίχη, τόσο όσον αφορά τις τιμές όσο και την αύξηση του πληθυσμού, καθώς οι κάτοικοι της Γενεύης μετακινούνται πλέον σε πιο προσιτές περιοχές. 

Ευρώπη

Η Φρανκφούρτη και το Mόναχο παρουσιάζουν τους μεγαλύτερους κινδύνους στεγαστικής φούσκας στις αγορές της Ευρωζώνης που καλύπτονται από την παρούσα έκθεση. Και στις δύο γερμανικές πόλεις οι τιμές των ακινήτων έχουν τουλάχιστον υπερδιπλασιαστεί σε ονομαστικούς όρους την τελευταία δεκαετία, αν και η τρέχουσα ανάπτυξη υπαναχώρησε περίπου κατά 5% από τα μέσα 2021 έως τα μέσα του 2022 από διψήφια επίπεδα.

Ο συνδυασμός του αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και της προοπτικής για χαμηλή οικονομική ανάπτυξη το 2023 θα πρέπει να αποσυμπιέσει μέρος του ενθουσιασμού της αγοράς, παρά τα ιστορικά πολύ χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων.

Η στεγαστική αγορά του Άμστερνταμ σημείωσε την ισχυρότερη αύξηση τιμών μεταξύ των αγορών της Ευρωζώνης, αγγίζοντας το 17% σε ονομαστικούς όρους και η πόλη κατατάσσεται τώρα στην περιοχή κινδύνου φούσκας. Τα ισχυρά οικονομικά μεγέθη δεν θα εμποδίσουν τη διόρθωση, εάν αυξηθούν περαιτέρω τα ποσοστά ενυπόθηκων δανείων. Στη Μαδρίτη, η αύξηση των τιμών επιταχύνθηκε από την έναρξη της πανδημίας.

Η ισπανική πρωτεύουσα βρίσκεται πλέον σε υπερτιμημένη περιοχή, παρόλο που κατά μέσο όρο ένας ειδικευμένος υπάλληλος μπορεί ακόμη να έχει την οικονομική δυνατότητα να αποκτήσει τον μεγαλύτερο χώρο διαβίωσης ανάμεσα σε όλες τις αγορές της Ευρωζώνης, όπως επισημαίνει η έρευνα. Παράλληλα με την οικονομική ανάκαμψη μετά την πανδημία και τα χαμηλότερα επιτόκια, τα φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση κτιρίων υποστήριξαν την αύξηση των τιμών στο Μιλάνο, μετά από μια δεκαετία στασιμότητας των τιμών.

Ωστόσο, η στέγαση στο Παρίσι αποτελεί την πιο ακραία περίπτωση μεταξύ των αγορών της Ευρωζώνης που ανέλυσε η μελέτη. Οι ονομαστικές τιμές της ακίνητης περιουσίας παρέμειναν στάσιμες από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022 και, κατά συνέπεια, η γαλλική πρωτεύουσα εγκατέλειψε την περιοχή κινδύνου φούσκας. Σε κάθε περίπτωση, το Παρίσι παραμένει η λιγότερο οικονομικά προσιτή αγορά της Ευρωζώνης στη μελέτη.

Η στεγαστική αγορά του Λονδίνου βρίσκεται σε υπερτιμημένη περιοχή. Οι τιμές είναι υψηλότερες κατά 6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, υποστηριζόμενες από διαρθρωτική έλλειψη στέγης εν μέσω αύξησης της ζήτησης μετά την πανδημία. Τα ενοίκια αυξήθηκαν, καθώς οι αγοραστές που επρόκειτο να επενδύσουν αντιμετώπιζαν δυσκολίες να εντοπίσουν τα κατάλληλα ακίνητα. Ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, η κατάργηση της παύσης των τελών χαρτοσήμου και οι αβέβαιες οικονομικές προοπτικές επιδεινώνουν τις προοπτικές των τιμών.

Η Βαρσοβία έχει πλέον μία από τις ισχυρότερες αγορές εργασίας στην Ανατολική Ευρώπη, με την έξαρση να δελεάζει νέους πολίτες και επενδυτές για ακίνητα προς μίσθωση. Η αγορά έχει παραμείνει σε εύλογα επίπεδα τιμών, αλλά η στέγαση έχει καταστεί όλο και πιο ακριβή λόγω των υψηλών τιμών και της ταχείας αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.

Αντιθέτως, η αυστηρότερη νομισματική πολιτική είχε άμεση επίπτωση στην αγορά κατοικίας της Στοκχόλμης. Ακολούθησε μείωση των τιμών άνω του 10% κατά το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, με αποτέλεσμα οι επιδόσεις του δείκτη να βρίσκονται έξω από τη ζώνη φούσκας και σε υπερτιμημένο επίπεδο.

Μέση Ανατολή

Οι τιμές των κατοικιών στο Τελ Αβίβ σχεδόν τριπλασιάστηκαν μεταξύ του 2001 και του 2017. Τα ενοίκια συνέχισαν να συμβαδίζουν σχεδόν με τις αυξήσεις των τιμών, αντικατοπτρίζοντας μια θεμελιώδη έλλειψη στέγης. Μετά από μια σύντομη περίοδο προσαρμογών το 2018, η αγορά επανήλθε σε μια άλλη εκρηκτική φάση αύξησης των τιμών.

Από τα μέσα 2021 έως τα μέσα του 2022 μόνο, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 18%, το υψηλότερο ποσοστό από το 2010. Και οι ανεξόφλητοι όγκοι δανείων αυξήθηκαν επίσης κατά 18%, ο ταχύτερος ρυθμός σε 25 χρόνια. Κατά συνέπεια, η αγορά κατατάσσεται στην περιοχή κινδύνου φούσκας για πρώτη φορά.

Η στεγαστική αγορά του Ντουμπάι ήταν μια «βόλτα με τρενάκι» με πολλά σκαμπανεβάσματα τις τελευταίες δύο δεκαετίες, καθώς η ζήτηση συνδέεται στενά με την ανάπτυξη των τιμών του πετρελαίου.

Η αύξηση των τιμών του πετρελαίου και η αύξηση της μετανάστευσης αναζωογόνησαν την αγορά πέρυσι. Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10% από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022. Τα ενοίκια ξεπέρασαν ακόμη και την εγχώρια αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά τα τελευταία τέσσερα χρόνια. Αντίστοιχα, με συνέπεια, η αγορά βρίσκεται σε επίπεδο εύλογων τιμών.

Περιοχή Ασίας – Ειρηνικού (APAC)

Οι τιμές των κατοικιών στο Τόκιο αυξάνονται σχεδόν διαρκώς για διάστημα μεγαλύτερο των είκοσι ετών, ενισχυμένες από τις ελκυστικές συνθήκες χρηματοδότησης και την πληθυσμιακή αύξηση. Οι ανισορροπίες έχουν φθάσει στο όριο κινδύνου φούσκας, δεδομένου ότι η οικονομική ευχέρεια εξακολούθησε να επιδεινώνεται. Ωστόσο, τα σημάδια εξασθένησης άρχισαν να εμφανίζονται πρόσφατα: η αύξηση των τιμών μειώθηκε κατά το ήμισυ δηλ. στο 5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος και έμεινε πίσω από τον εθνικό μέσο όρο για πρώτη φορά εδώ και μία δεκαετία.

Στο Σίδνεϊ, οι τιμές αυξήθηκαν συνολικά κατά περισσότερο από 30% το 2020 και το 2021 πριν από τον περιορισμό των δανειοδοτικών προτύπων το προηγούμενο έτος και την επιθετική αύξηση των επιτοκίων φέτος που περιόρισε σημαντικά την οικονομική ευχέρεια. Κατά συνέπεια, οι τιμές έχουν ήδη μειωθεί κατά περισσότερο από 5% κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022. Η αγορά εξακολουθεί να είναι εξαιρετικά υπερτιμημένη.

Η αγορά του Χονγκ Κονγκ κατέγραψε ονομαστική διόρθωση των τιμών της τάξης περίπου του 4% από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022 – ο πιο αδύναμος ρυθμός ανάπτυξης όλων των αναλυόμενων πόλεων. Παρόλα αυτά, δεν έχει εγκαταλείψει ακόμη την περιοχή κινδύνου φούσκας. Η Σιγκαπούρη κατέχει μια ισχυρή διεθνή θέση ως επιχειρηματικό κέντρο και οι τιμές των κατοικιών πρόσθεσαν ακόμη 11% στα κέρδη τους από τα μέσα 2021 έως τα μέσα του 2022.

Rising prices in most cities: Inflation-adjusted price growth rates, in %

Αμερικανική Ήπειρος

Οι πόλεις της Αμερικής που συμπεριλήφθηκαν στη μελέτη σημείωσαν υψηλότερη αύξηση των τιμών μετά το ξέσπασμα της πανδημίας σε σύγκριση με τα προηγούμενα έτη. Το Μαϊάμι εξακολουθεί να επωφελείται από τη σημαντική εσωτερική μετανάστευση και το έντονο ενδιαφέρον ξένων επενδυτών. Κατέγραψε τις ισχυρότερες ετήσιες τιμές για κατοικίες και τους υψηλότερους ρυθμούς αύξησης των ενοικίων, ωθώντας την πόλη ακόμη περισσότερο σε υπερτιμημένη ζώνη.

Το Σαν Φρανσίσκο κατέγραψε έντονες αυξήσεις τιμών, επίσης. Λαμβάνοντας υπόψη τις υποτονικές προσλήψεις στον τομέα της τεχνολογίας, στο πλαίσιο των υβριδικών μοντέλων εργασίας που παραμένουν, οι προοπτικές των τιμών των κατοικιών στο Σαν Φρανσίσκο είναι δυσοίωνες. Στο Λος Άντζελες οι ανισορροπίες ήταν ήδη υψηλές και αυξήθηκαν περαιτέρω από το περασμένο έτος καθώς η μη οικονομική ευχέρεια σημείωσε σχεδόν ιστορικά ρεκόρ.

Η Βοστώνη επωφελήθηκε από τη μεγαλύτερη αύξηση του εισοδήματος σε σύγκριση με όλες τις πόλεις της μελέτης επί τη βάσει της ισχυρής και ποικιλόμορφης οικονομίας της. Οι ανισορροπίες παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η Νέα Υόρκη, αντίθετα, παρουσίασε την πιο αδύναμη αύξηση των τιμών από τα μέσα του 2021 σε σχέση με όλες τις πόλεις των ΗΠΑ που αναλύθηκαν. Συνεχίζει να ακολουθεί πόλεις και πολιτείες που είναι πιο προσιτές και φιλικές ως προς τους φόρους, τις επιχειρήσεις και τις ρυθμιστικές αρχές.

Τα πραγματικά επίπεδα των τιμών των κατοικιών στο Βανκούβερ και το Τορόντο έχουν τριπλασιαστεί τα τελευταία 25 χρόνια. Ο δείκτης έστελνε προειδοποιητικά σήματα τα τελευταία δύο χρόνια. Η πιο πρόσφατη αύξηση των τιμών κατά 35%, από την αρχή της πανδημίας δεν είναι βιώσιμη. Η νέα αύξηση των επιτοκίων της Τράπεζας του Καναδά πιθανότατα θα είναι η τελευταία σταγόνα που θα κάνει το ποτήρι να ξεχειλίσει. Η διόρθωση των τιμών τείνει να πραγματοποιηθεί.

Μετά από μακρά περίοδο στασιμότητας, οι τιμές σημείωσαν ελαφρά αύξηση στο Σάο Πάολο, αλλά τα ακίνητα εξακολουθούν να παραμένουν σε εύλογα επίπεδα τιμών. Και παρά την πρόσφατη απότομη αύξηση των επιτοκίων, η ζήτηση για νέα ενυπόθηκα δάνεια παρέμεινε ισχυρή. Περισσότερες θετικές εξελίξεις για τα ακίνητα θα μπορούσαν να λάβουν χώρα, καθώς το τέλος του κύκλου της περιοριστικής νομισματικής πολιτικής πλησιάζει και η οικονομική προοπτική παραμένει σταθερή.

Πηγή κεντρική φωτογραφίας: UBS