Photo © Greek Gastronomy Guide

Συνεχίζεται η διαδικασία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας Κτηματολογίου στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας και τα προβλήματα που ανακύπτουν είναι πολλά, καθώς οι ιδιοκτήτες μαζί με τους ειδικούς προβληματίζονται για το πώς θα επιλύσουν μια σειρά από ειδικές περιπτώσεις, ώστε να υποβληθεί σωστά η δήλωση ιδιοκτησίας των ακινήτων.

Θυμίζουμε ότι υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες (φυσικά ή νομικά πρόσωπα) που έχουν εμπράγματο ή άλλο εγγραπτέο δικαίωμα σε ακίνητο.
Τέτοια δικαιώματα είναι:
  • Κυριότητα (πλήρης ή ψιλή κυριότητα).
  • Δουλεία (π.χ. επικαρπίας από γονική παροχή, οίκησης, διόδου κ.λπ.).
  • Υποθήκη/προσημείωση.
  • Αγωγή και ανακοπή.
  • Κατάσχεση.
  • Μακροχρόνια μίσθωση.
  • Χρονομεριστική μίσθωση (time sharing).
  • Χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτου (leasing).
  • Μεταλλειοκτησία.
  • Μεταφορά συντελεστή δόμησης.
  1. Ακίνητο από χρησικτησία
Πρέπει να κατατεθούν δύο τουλάχιστον έγγραφα, εκ των οποίων το ένα 20ετίας και το άλλο και κάτω της 20ετίας. Ποτέ ως κύριο έγγραφο η ένορκη βεβαίωση.
  1. Ακίνητα εντός περιοχών πράξεων εφαρμογής
Δηλώνεται από τον δικαιούχο η τελική ιδιοκτησία, όπως προσδιορίζεται από την Πράξη Εφαρμογής. Απαιτείται όμως και η προσκόμιση του τίτλου, που αφορά την αρχική του ιδιοκτησία, ώστε να τεκμηριώσει το δικαίωμά του. Επίσης γίνεται σημείωση στις παρατηρήσεις σχετικά με τον αριθμό της απόφασης κύρωσης της Πράξης Εφαρμογής. Το κτηματολόγιο στη συνέχεια θα καταχωρίσει ως δικαίωμα, αυτό που προκύπτει από τον τίτλο κτήσης, ενώ στα Νέα οικόπεδα της Πράξης θα καταχωρηθεί ο ιδιοκτήτης σύμφωνα με την απόφαση κύρωσης. Σε περίπτωση που έχει γίνει συμβόλαιο μεταγενέστερο της Πράξης Εφαρμογής, δεν καταχωρίζεται η Πράξη Εφαρμογής ως τίτλος.
  1. Οικόπεδο με προσκύρωση
Στην περίπτωση που έγινε συμβόλαιο αγοράς προσκυρωθείσας έκτασης μετά την Πράξη Εφαρμογής, θα πρέπει να δηλώσουμε το δικαίωμα, ως αιτία κτήσης «πώληση» και με την παρατήρηση στη δήλωση ότι το συμβόλαιο αφορά αγοραπωλησία προσκυρωθείσας έκτασης.
  1. Νέο οικόπεδο από πράξη εφαρμογής
Δηλώνουμε το νέο οικόπεδο που δόθηκε από την Πράξη Εφαρμογής καταθέτοντας την Πράξη Εφαρμογής. Ως τίτλος κτήσης αναγράφεται μόνο ο αριθμός της Πράξης Εφαρμογής και η απόφαση του Νομάρχη με την οποία έγινε η κύρωση της Π.Ε.
  1. Κληρονόμος οικοπέδου δικαιούχου βάσει πίνακα πράξης εφαρμογής
Στην περίπτωση που στον Πίνακα της Π.Ε. υπάρχουν τα πλήρη στοιχεία του αρχικού ιδιοκτήτη (ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, δ/νση και αριθμός συμβολαίου) υποβάλλεται η δήλωση ιδιοκτησίας από τον σημερινό ιδιοκτήτη κανονικά. Αν όμως στην Πράξη Εφαρμογής δεν υπάρχουν τα πλήρη στοιχεία του αρχικού ιδιοκτήτη, τότε υποβάλλεται μεν η δήλωση, θα πρέπει όμως να γίνει διόρθωση της πράξης με την συμπλήρωση όλων των απαραίτητων στοιχείων του αρχικού ιδιοκτήτη. Η διόρθωση θα πρέπει να έχει γίνει μέχρι την οριστικοποίηση των εγγραφών του κτηματολογίου.
  1. Αγροτεμάχια που εντός τους διέρχεται Εθνικό και Επαρχιακό δίκτυο χωρίς κυρωμένη απαλλοτρίωση
Ο ορισμός του επαρχιακού και εθνικού δικτύου με τα σχετικά ΦΕΚ, αποτελεί τεκμήριο κυριότητας υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου. Εάν πέρασε 20ετία και δεν ζητήθηκε αποζημίωση ή εάν κατατέθηκε αποζημίωση και δεν εισπράχθηκε εντός 10 ετών από τον δικαιούχο, η «απαλλοτρίωση» θεωρείται συντελεσμένη και το τμήμα που κατέλαβε ο δρόμος θα δηλωθεί ως ιδιοκτησία από το Ελληνικό Δημόσιο.
  1. Ακίνητο που στο συμβόλαιο αναγράφεται ως «ρουμάνι ή δασοτεμάχιο»
Σε πολλά συμβόλαια συναντάται ο όρος ρουμάνι ή δασοτεμάχιο. Σύμφωνα με Βασιλικό Διάταγμα του 1836 «περί ιδιωτικών δασών», το Ελληνικό Δημόσιο θεωρείται ότι έχει στην κυριότητά του κάθε έκταση, η οποία έως την έναρξη ισχύος του ήταν δασική, εκτός εκείνων των εκτάσεων για τις οποίες υπήρχαν έγγραφες αποδείξεις τουρκικών αρχών ότι ανήκαν κατά την έναρξη του περί ανεξαρτησίας αγώνα, σε ιδιώτες ή σε δήμους και μοναστήρια. Επειδή τα ρουμάνια ή χερσότοποι ή βοσκότοποι θεωρούνται δασικές εκτάσεις, για να χαρακτηριστεί μια δασική έκταση ως ιδιωτική, θα πρέπει να υπάρχει τίτλος του 1885.
  1. Στεγαστικό δάνειο με υποθήκη
Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου δηλώνει το δικαίωμα της κυριότητάς του και η δανείστρια τράπεζα δηλώνει το δικαίωμα της εμπράγματης ασφάλειας (υποθήκη, προσημείωση).
  1. Συμφωνητικό παραχώρησης χρήσης διαμερίσματος από τον Ο.Ε.Κ.
Ο Ο.Ε.Κ. έδινε δύο ειδών παραχωρητήρια, οριστικό και προσωρινό. Στην περίπτωση του οριστικού, που έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλάκειο, αυτό ενέχει θέση τίτλου ιδιοκτησίας. Στην περίπτωση που υπάρχει παραχώρηση χρήσης, αυτό δεν αποτελεί τίτλο. Χρειάζεται το παραχωρητήριο κυριότητας του Ο.Ε.Κ. προς τον ιδιώτη για να το δηλώσει.
  1. Γονική παροχή με παρακράτηση επικαρπίας από τον παρέχοντα και για την σύζυγό του
Σε περίπτωση γονικής παροχής, όπου παρακρατείται η επικαρπία για τον παρέχοντα αλλά και για τη σύζυγό του η οποία όμως δεν είναι συμβαλλόμενο μέρος κατά τη σύνταξη του συμβολαίου γονικής παροχής, υποβάλει δήλωση επικαρπίας η σύζυγος.
  1. Οίκηση
Η οίκηση είναι μια μορφή προσωπικής δουλείας με διάρκεια ΙΣΟΒΙΑ, πάντα. Είναι αμεταβίβαστη και δεν κληρονομείται, επομένως αφορά μόνο το συγκεκριμένο πρόσωπο υπέρ του οποίου συστάθηκε και δεν έχει ποσοστό. Η οίκηση μπορεί να αναφέρεται σε κτίριο, σε διαμέρισμα ή ακόμα και σε 1 δωμάτιο. Σε περίπτωση μεταβίβασης της ψιλής κυριότητας και παρακράτησης του δικαιώματος της οίκησης έχουμε δικαίωμα επικαρπίας, που δηλώνεται στο κτηματολόγιο. Δεν ταυτίζεται με το δικαίωμα απλής χρήσης οικήματος (ενοχικό δικαίωμα), το οποίο συναντάται σε ορισμένες κατηγορίες παραχωρητηρίων, σε παλιά συμβόλαια και δεν είναι εγγραπτέο στο Κτηματολόγιο. Παρόμοιο δικαίωμα είναι και η ΣΥΝΟΙΚΗΣΗ με τη διαφορά ότι ο δικαιούχος έχει δικαίωμα παράλληλα με τον ιδιοκτήτη.
  1. Το δικαίωμα στον αέρα (δικαίωμα υψούν)
Το δικαίωμα υψούν περιγράφεται με τρεις συνήθως τρόπους στα Συμβόλαια:
  • Αναφέρεται ότι υπάρχει δικαίωμα υψούν χωρίς αναφορά σε ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο ή εμβαδό σε τετραγωνικά μέτρα, οπότε δεν δηλώνεται δικαίωμα, αλλά καταχωρείται ως παρατήρηση στη διηρημένη ιδιοκτησία, που συνοδεύει.
  • Αναφέρεται ως τέτοιο με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο χωρίς όμως εμβαδό, και χωρίς όροφο (εκτείνεται σε όλο το επιτρεπόμενο ύψος), οπότε και καταχωρείται χωρίς να αναγράφεται όροφος.
  • Αναφέρεται ως μελλοντικό διαμέρισμα με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο όλο οικόπεδο και προσδιορίζεται έστω και ένα στοιχείο οριζόντιας ιδιοκτησίας (αριθμός, όροφος, εμβαδό), οπότε δηλώνεται ως απλή οριζόντια, ανεξάρτητα από το αν έχει χτισθεί ή όχι και γράφεται στις παρατηρήσεις σχόλιο ότι: «H διηρημένη ιδιοκτησία δεν έχει υλοποιηθεί».
  1. Θέσεις στάθμευσης
  • Θέση στάθμευσης που από τον τίτλο προκύπτει ότι πρόκειται για ανοιχτή θέση στάθμευσης του ισογείου/πυλωτής/ακαλύπτου, ή εν γένει κοινόχρηστου χώρου στην οποία αποδίδονται χιλιοστά. Σε αυτήν την περίπτωση δεν υφίσταται δικαίωμα, διότι από το 1993 και μετά, αυτή η δυνατότητα έχει καταργηθεί και οι προγενέστερες συστάσεις αυτού του είδους κηρύχτηκαν μη σύννομες.
  • Θέσεις στάθμευσης αδιάθετες και άλλοι χώροι: χώροι οι οποίοι προβλέπονται από τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας και δεν αποτελούν παρακολούθημα κάποιας οριζόντιας (δεν έχουν διατεθεί) δεν καταχωρούνται ως παρακολουθήματα των οριζοντίων ιδιοκτησιών
  • Σε περίπτωση που υπάρχει αρχική σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας χωρίς θέσεις στάθμευσης και στη συνέχεια συστήνονται θέσεις στάθμευσης με συμβόλαιο, οι οποίες όμως δεν συνδέονται με κάποια από τις ήδη συνεστημένες οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε αυτές οι θέσεις στάθμευσης θα δηλώνονται ως παρακολούθημα σε όλες τις συμβαλλόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες και παράλληλα θα καταχωρείται ως τίτλος σε όλους του κυρίους των εν λόγω διηρημένων ιδιοκτησιών, το συμβόλαιο σύστασης των θέσεων στάθμευσης
  1. Προσύμφωνα
Ανεξάρτητα αν είναι συμβολαιογραφικά ή ιδιωτικά συμφωνητικά δεν αποτελούν τίτλους και δεν μεταγράφονται με μοναδική εξαίρεση τη μεταβίβαση κυριότητας γεωργικών κλήρων, που έχει επικυρωθεί από το Ειρηνοδικείο. Το δικαίωμα σε αυτήν την περίπτωση δηλώνεται από χρησικτησία και το προσύμφωνο χρησιμεύει μόνο ως αποδεικτικό έγγραφο για τη θεμελίωση του δικαιώματος της χρησικτησίας.
  1. Δήλωση επί του ακινήτου που εμπίπτει όλω ή εν μέρει εντός κυρωμένου δασικού χάρτη ΧΑΡΤΗ
Η δήλωση ιδιοκτησίας σε αυτές τις περιοχές υποχρεωτικά συνοδεύεται από τοπογραφικό στο οποίο θα απεικονίζονται επακριβώς η θέση και τα όρια του δάσους ή της δασικής έκτασης, καθώς και όλα τα αναγκαία έγγραφα για την τεκμηρίωση του δικαιώματος ιδιώτη εντός της παραπάνω χαρακτηρισμένης έκτασης δασικού χαρακτήρα.
  1. Μεταφορά συντελεστή δόμησης
Υποχρέωση υποβολής δήλωσης έχει ο κύριος του ωφελούμενου ακινήτου, ως δικαιούχος, όταν κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση η περιοχή στην οποία βρίσκεται. Αν όμως το δικαίωμα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης δεν έχει συνδεθεί ακόμη με κάποιο συγκεκριμένο «ωφελούμενο» ακίνητο, τότε υποχρέωση υποβολής δήλωσης του δικαιώματος, έχει ο κύριος του βαρυνόμενου ακινήτου (ή και τρίτος, στον οποίον μεταβιβάστηκε το εν λόγω δικαίωμα), όταν κηρυχθεί υπό κτηματογράφηση η περιοχή στην οποία βρίσκεται το βαρυνόμενο ακίνητο.
* Άρθρο της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr